土建融市場回收法鑑價 央行舉黃牌

中央銀行及金管會最近金檢銀行房貸業務,發現不少銀行對土地建築融資採取「市場回收法」的新鑑價手法,讓建商大量套取資金,不但間接助長建商炒作房地產,也讓銀行曝露在高度風險,金管會和央行警告相關銀行改善。

官員指出,央行及金管會最近發現有銀行透過「市場回收法」過度融資,「市場回收法」是將土地及興建成本加上利潤的總金額,除以坪數,算出每坪價值,由於把建商預期回收的利潤也算進去,會讓每坪價值提高許多,而且建商估算利潤愈高,鑑價價值就愈高。

行庫主表示,一般土建融鑑價方式分「歷史資料比較法」和「市場回收法」(或稱土地開發法),前者是以周遭類似土地及建物,及過去一段時間的貸款案件,作為放款參考;後者則是將建商購地、開發成本和合理利潤(通常是20%)都算進去,做為估價基礎。

行庫主管指出,近兩年房價高漲,若以歷史資料核貸,建商或地主能貸到的款項會較低,許多銀行為了搶生意,都採取市場回收法做主要鑑價方式;甚至有民營銀行把合理利潤拉高到25%甚至30%計算。

銀行主管指出,透過這種方式,只要銀行願意以鑑價的七成放款,就相當土地實際價格,即貸方不必準備自有資金,就能購得土地;但是萬一房價回檔,由於銀行放款金額超過土地價值,風險將全數集中在銀行端。

財金官員表示,過去銀行參考附近價格,一坪借10萬元,現在一坪等於可以借20萬元,建商用這種估價方式向銀行套取大筆資金,根本不用拿自己的錢就可以開發土地,如果這種估價方式不設法遏止,就算央行要求貸款成數降再低,對穩定房價也產生不了效果。
【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭/台北報導】2010/09/10
建築貸款餘額變化

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