氣候變化大 那些住宅才會漲?

全球暖化現象逐漸嚴重,氣候的異常現象在世界各地愈來愈明顯,「好宅」的定義勢必隨之改變,那些住宅才能成為未來的市場主流,讓投資者能高枕無憂?購屋時如考量氣候因素在內,以下四點是購屋消費者必須掌握的判斷重點。

氣候變化1    水患將使小山坡住宅身價大增

以往台灣由於四季如春,並沒有受到太多氣候環境的干擾,導致許多人忘記了水患的危險,人們選擇居住在平原地區,有人甚至選擇了河邊、溪邊,甚至海邊的房屋,但當氣候變化強烈後,瞬間不規則的大量降雨,會隨時傾盆而下,必然會導致瞬間排水的困難,造成嚴重的居住風險,對平地房屋的價值勢必造成不利的影響。

台灣的河流多屬於荒溪型(waste stream type),河流短,且多快速直接流入大海,因此,都市內的排水系統亦多以快速直接排入河流為主要設計理念,當瞬間大量降雨時,就易產生二種風險:

一種是排水系統的排出量不足,以往影響台灣都市排水量的最主要風險是潮汐,每當暴雨遇到潮汐,都市就會淹水;

另一種則是由於全球暖化所導致的海平面上昇,以往雨水直接排水入河流的思維勢必遭到挑戰,只要入海的速度稍慢,就會導致平地淹水。

為了解決這種風險,許多先進國家也不斷地思考對策,例如日本就曾在都市的地下興建大型的儲雨槽,希望能夠發揮調節瞬間暴雨的功能,但因尚屬實驗性質,花費成本極大,成效卻還不明顯。

也因為這種原因,目前每次豪雨過後,台灣就可以看到許多地方的排水溝失效,導致平地淹水,此種現象非因施工不良,而是設計的標準已經跟不上氣候變化的速度。

因此,以往安全的居住地點勢必受到衝擊,對社區的外部環境而言,出入道路如果淹水,將使得進出活動的風險增加;對社區的內部環境而言,雨水倒灌勢必會造成極大的損失,尤其是目前大多平地社區都已採用地下停車場的設計,不論有多麼好的防水措施,當瞬間暴雨降下,導致平地淹水時,雨水進入社區地下室將是極難防禦的情況。

只要地下室淹水,就必然會造成極大的財產損失與居住風險,而隨著氣候變化的異常,這種風險正不斷地增加。

那種住宅才能因應這種環境的變化呢?將住宅遷往都市精華區邊的小山坡將是一種趨勢,也是人類的長期居住經驗,舉例而言,英國就曾做過統計,其住宅價格所在的地區,其名稱中有「小山坡」(hill)的房價最高,有「街」(street)的最低,美國的住宅區也有類似的情況,有「小高地」(high)與「小山坡」(hill)地區的房屋價格通常也較高。

二○一○年七月底,香港政府拍賣聶歌信山頂住宅土地,成交價高達每呎三‧二萬元港幣,創有史以來第二高價,即是反映這種現象的一個例子。

但要特別注意,都市精華區邊的「小山坡」和郊區的「山坡地」是不一樣的區位(location),對於位處於郊區山坡地的住宅而言,由於山坡地範圍大,地質情況複雜,排水設施多未完備,再加以樹木被砍伐嚴重,因此,每當暴雨後,不但會有土石流的風險,甚至還會產生走山的情況,這種地區反而更不安全,住宅的增值性更差,投資人一定要會分辨二者的不同。

氣候變化2     酷熱將使有通風良好停車場的住宅身價大增

由於氣候異常,導致高溫與低溫的記錄不斷地在世界各地被打破,台北市已經創下攝氏38.5度的歷史高溫,在很快的將來,這個記錄一定還會被打破。

以往,有許多商品的設計都因缺乏對環境變化的考慮,而不斷地造成問題,例如即使歐洲所製造的頂級雙B汽車,由於其設計的主要考慮是在寒帶地區使用,再加上歐洲高速公路多無速限,因此,冷卻系統效率通常不高!

外銷台灣後,由於氣候炎熱,再加上塞車嚴重,所以即使是世界最頂級品牌的汽車,也常拋錨於路邊,自燃於雪隧,就是未能考慮環境條件的最好例子,因為任何商品設計都有其對環境條件的假設條件(assumed condition),當假設與環境不符合了,其商品的風險就會大增。

也由於世界各地不斷地出現的高溫現象,導致以往從未發生的汽車風險已經大增,在大陸已有停在路邊的汽車自燃的情況,在台灣也有停在地下室的汽車自燃,雖然造成自燃的原因很多,但高溫及散熱不良必然是主要原因,而未來世界的高溫現象已成為常態,而且還可能愈來愈高,因此停車風險的愈來愈大,已成必然。

舉例而言,路邊停車隨著氣候酷熱已經逐漸成為不定時的炸彈,因此,社區外如果有路邊停車,自然代表了風險,有誰會願意房屋邊有一排不定時炸彈呢?前些時間台北市有一個極富盛名的豪宅社區,透過特權將社區大門口的一排公有停車格偷偷劃掉,但引起民意代表的強烈關注,而不得不又將其劃回,就是在反映類似情況的一個有趣例子。

酷熱問題會讓那些住宅的價值提昇呢?首先,一巷住宅的價值勢必增加!只有落後國家的有錢人會將高級住宅直接面臨主要道路,因為主要道路所帶來的空氣污染、噪音、震動、施工以及進出的穩私(privacy)風險,都會對住宅造成極大的干擾,因此,人們逐漸形成一種經驗,就是選擇「一巷住宅」─與主要道路要接近,但不可緊臨!未來,隨著路邊停車風險的增加,一巷住宅的增值性勢必愈來愈大!

其次,南北向住宅的價值勢必增加!由於南北向的住宅,日曬直接入屋的機會較小,室內溫度的調整能力較佳,其價值自然愈來愈大。

雖然有些生意人偏愛「坐東向西,賺錢沒人知」的西曬屋,但對住宅投資而言,還是以南北向的住宅增值性較佳。

第三,擁有通風良好地下室停車場住宅的價值勢必增加!目前台灣都市住宅社區中,至少超過九成的地下停車場,是充滿風險的。

為什麼呢?因為我們的消防主管單位,對於防災的觀念,還停留在傳統的,將空間區隔、封閉的防堵式滅火思維,所以要求將地下室區隔為許多小空間,希望萬一發生火災時,可以分別隔絕、阻斷、悶燒、以利救火!

另一方面,我們的建管主管單位,為了防止地下室有可能被人們違章做居住使用,於是更嚴格的規定,地下室不可以開窗,這種規定又再一次阻絕了地下室通風採光的機會,與增加了地下室的停車風險。

不但如此,因為通風困難,建商還被要求要花費更大的代價,大量地配置進風與排風設備,造成資源與能源的極大浪費!不幸的是,由於空間密閉,使得消防主管機關更再要求加裝更高級的滅火設備與撒水裝置,這種落伍的防災觀念,只是肥了各種設備販賣者、增加了居民的風險與公務員的檢查工作,但真正可怕的是,它和世界性的氣侯變化趨勢正逆道而行。

這種為了幾十年可能不會發生一次的火災機會,卻要使所有住戶每天必需將汽車停在一個密不通風,四週用牆與防火門隔絕的地下室內,其風險自然會愈來愈大。

因此,投資人如果要規避酷熱的風險,一定要選擇具有通風採光良好地下停車場的住宅,因為那樣的住宅,在未來每一次發生地下室停車自燃時,就會有多一次的增值機會。

氣候變化3  人禍將使節能省碳的住宅身價大增

英國最大的石油公司(BP)因為採油井在美國外海漏油,而造成了極大的損失,一季就損失將近二百億美元,美國政府還準備增加要求賠償的金額,該公司可能甚至因而倒閉…台灣雲林的六輕工廠,一年爆炸四次,引起了四週居民的圍廠抗議,導致獲利大減、擴廠困難與股價大跌…大陸南京廢置的塑化廠,在拆除時突然爆炸燃燒近八小時,使得四週成為廢墟,死傷百餘人……

由於氣候的異常,使得過去人們所興建的工程、所制定的管理方法,和所建立工作習慣與規則,都將面臨挑戰,如果因應與改變的速度不夠快,就會產生人禍,不論人禍的原因為何,最後都會導致一種結果,就是能源價格勢必會愈來愈高!

進入本世紀之前(二○○○年以前),台灣人還沒有住「豪宅」的經驗(以往最有錢的人只有住別墅的經驗),在當時,人們總以為豪宅是用來炫耀的,因此要求外觀設計要像城堡、外觀建材要用石材、窗戶要用大面窗、室內要像頂級旅館似的不分日夜開空調、門廳要像博物館似的挑高,再放入大量的高級傢俱,讓人「感動」……

在二○○二年「信義之星」完工後,台灣人才開始有居住豪宅的經驗,在過去七、八年,當人們真正住進豪宅,開始有了豪宅的居住經驗後,他們才開始發現了問題,例如一個月每坪超過二百五十元的管理費,造成了大多數人的壓力;

大面窗的設計,使得室內溫度永遠太高,導致每月超過三、四萬元的空調電費,變成了可怕的負擔;尤其是過去許多缺乏經驗的建築師,總以為不開窗戶就可以提昇健康水準,但已不斷地有研究指出,台北市戶外空氣品質比室內要優,所以不開窗讓空氣流通顯然已與健康的期望背道而馳。

就住宅設計而言,以往的東方建築不斷地提高室內高度,其目的就是希望可以加強空氣的自然對流性,以有效地降低室內溫度,但台灣住宅的高度,一方面受到建管單位為了防止夾層違章而限制不得高於三米六,使得空氣對流的機會大幅減少;

另一方面豪宅雖然大多儘可能提高了室內高度,但在設計上卻又為了美觀而將窗戶緊閉(只開小窗透氣),犧牲了空氣對流的機會,這些對住宅設計觀念的紊亂,以及過份強調美觀,而忽略了通風的設計,使得豪宅的通風採光水準通常並不高。

再加上不斷增加噸數的空調主機,幾乎塞滿了大半個工作陽台,常使得超過百坪的住宅卻沒有一個可以舒適地洗曬衣服的空間,而不得不讓衣服每日每週必須透過大量的化學藥劑清洗,而影響了全家人的健康。

除此以外,就空間設計而言,以往過份強調「室內」與「室外」二分法的設計理念,已逐漸無法跟得上環境變化的腳步,在室內與室外之間,創造一種「半戶外」的空間,不但可以增加通風採光的水準,更可以達到節能省源的目標,同時亦可以滿足對健康的要求,這種類似峇里島式的半戶外設計,勢必會成為住宅及住宅社區的重要空間,我們甚至可以大膽地說,未來半戶外空間愈多的社區,其住宅的增值性必然會愈大。

未來,隨著能源價格的不斷增加,建築對於節能省碳與自然地通風採光的要求必然愈來愈強烈,用電風扇取代冷氣空調的例子也必然會愈來愈多,這種趨勢必然會隨著氣候異常的速度而愈來愈快。

因此,在這種環境下,愈能夠自然、經濟地達成通風採光,並能有效隔離日曬的住宅,其增值性必然愈來愈高。

氣候變化4  天災將使通勤成本低的住宅身價大增

隨著都市精華區房價的不斷上昇,人們總會有一個錯誤的觀念,認為可以住遠一些,透過交通成本的增加,就可以選到低價的房屋,所以才會有交通建設開到那裡,住宅就可以發展到那裡的思維!

這是一種標準美國式的思維,但美國人的這種思維,早已經面臨必需修正的情況,美國紐約向四週的聯絡道路,如到長島(Long Island)或是紐澤西(New Jersey),早已被譏為是世界上最大的停車場,即使以汽車交通為主的洛杉磯(Los Angeles),居民們平均上下班的通勤時間單程多已超過一個半小時……

當人們將每日必須花費的通勤時間當成抵銷高房價的一種策略時,交通的安全與順利就成為一個重要的前提。

但隨著氣候的異常,交通通勤的天災風險卻正不斷地提高!例如高速公路可能因為走山而阻斷,甚至壓得車毀人亡,並導致二個月內無法開放通行……台鐵自強號也可能因山洞內的電力輸送困難,而拋錨一個小時……河流水量也常驟增,導致沖斷橋樑,常使得交通中斷與車輛隨波而去……火山爆發、暴雨和濃霧也不斷地增加了飛機與快速交通工具的失事風險…

許多看似便利的捷運與大眾運輸工具,也必然會因天災而增加了營運成本,因此,也必然會逐漸出現虧損,未來提高票價,已成為必然的趨勢,不但如此,高速道路、橋樑、隧道的收費也必然會愈來愈高……

更可怕的是上述的天災風險正不斷地增加,豪雨、地震、雷擊、強風、濃霧的次數與頻率都不斷地在增加,這些都會增加人們在通勤中的風險!

不幸的是,如果花在通勤的時間愈長,這種風險就愈大!如果幸運地沒有遇到,大多人並不知道要付的代價有多大,但只要碰到一次,就可能會終身難忘。

也因為通勤成本的必然增加,所以必然會拉大中心都市與郊區的房價增值機會!如果要解決這個問題,世界上先進國家的主要方法就是企圖拉近都市與郊區的生活水準,並增加各級都市的獨立性(自給自足)!

例如,任何都市內(不論大小)必須有自給自足的就業、醫院、娛樂與生活必需品的供應設施,否則都市(或鄉鎮)就無法具有獨立性,就會成為中心都市的附屬,而無法降低通勤風險。

舉例而言,日本的最高位階計劃︱國土計畫在上一世紀就曾提出都市「定住自立圈」的構想,希望讓小都市可以成為自給自足的單元,以降低通勤的風險,這種構想雖然直到今天都還在努力,但正處於失敗中!

台灣在十多年前也曾想抄襲而提出過「地方生活圈」的構想,也想使中小都市(或鄉鎮)的獨立性增加,結果也失敗了。

在政府以強大資源的主導、規劃與推動下,都無法成功,可見要成功地建立一個自給自足的都市有多麼困難,所以才有「都市可生不可造」的經驗累積!在自給自足型都市不易創造的前提下,希望透過交通系統的改善,企圖使中心都市房價下跌的思維,必然不易成功!

不但如此,反而還常會導致完全相反的結果─交通愈改善,郊區都市的獨立性愈弱!

以日本的經驗,每一次這種思維的提出,總會騙一些企業與人民遷居郊區,但當真正遷居之後,往往才會發現「通勤成本」是一種每日每夜都必需支付的高昂代價,計算之後,其價格往往比一次支付的高房價的代價更高!

所以,才會導致人們終究還是會搬回中心都市,這也是為什麼日本政府雖然做得最努力,通勤系統做得最完善,「定住自立圈」的推動最持續,但東京房價不但沒有降低,反而永遠穩坐全世界前三名!就是再一次驗證了這種思維是不切實際的。

所以隨著氣候異常所導致的天災,只會使通勤成本與風險愈來愈大,這種現象會使郊區住宅的價值性降低,而會使得中心都市住宅的價格持續上漲!

因此,每當一次嚴重的天災發生,中心都市的住宅價格就會上漲一次,對投資人而言,應該如何選擇投資區位?答案自然不言而喻。

結語:人定勝天,不如順天而居

所謂「人定勝天」只是一句鼓勵人的話,殘酷的事實卻是,就長期而言,人是無法與環境對抗的!因此,瞭解氣候變化的趨勢,以及氣候變化對住宅商品與區位的影響,是投資人必須了解的重要知識,希望大家一定要重視氣候變化對住宅價值的影響,才能真正達到「因屋而富,因屋而貴」的目標,祝大家投資順利。
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