押金欠繳 租約照樣有效 主契約特別註明 房東才能解約

在租屋實務中,房東通常會要求承租人交付最多2個月的押金,以保障屋況「人為損壞」的歸屬責任,但是一般民眾很少瞭解「租約」與「押金」是分屬兩個獨立的契約,換句話說,未交付押金不代表租約未生效,同時,房客若欠繳約定的押金金額,房東也無法依此解除合約。

不可不慎

一般來說,房東要求交付押金的目的,主要是基於未來租約到期時,對於房內的受損物品、遺留物等,可依循合約獲得保障,或是房客延遲繳納租金時,將押金抵租金;不過,若房客未繳交完整租約內合議的押金,而開始租期,「要物契約」仍在當時已繳納部份的押金時已經成立,房東無法追溯剩餘未繳納的押金。

先收押金再給鑰匙

中信房屋法務專員白宗益表示,不同於租約是「承諾契約」的特性,押金屬於「要物契約」,必須在「物」也就是押金的交付下才真正成立。

不少房東可能同意房客「分期繳納押金」,不過一旦未取得合議的押金而同意房客開始租期,代表間接同意「要物契約」的成立,未來可能面臨無法取得欠繳押金。

因此,即便房東沒有取得合議的押金金額,雙方的租約仍是存在,房東不能因房客未繳納押金而主張合約無效。

永慶房仲集團總管處法務室經理吳宜學指出,租約可視為「主契約」,押金則屬於「從契約」,有「要物契約」的性質,除非在主契約中明定「未繳納押金時,合約無效」,否則無法解除合約。

白宗益說,相對弱勢的房客時常可能面臨租約到期,押金卻拿不回的問題,但只要房客在租期內正常使用房屋,屆時仍可在法律上合法向房東要求反還押金,他也建議房東,實際收取押金後再將鑰匙交付給房客,是最佳自保的方式之一。
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】2010年09月04日

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提前終止契約 押金怎麼處理?

1、若租賃契約中以明文規定,提前終止租約時押金的處理方式,則應按照契約約定執行,例如契約規定提前解約應沒收半個月、一個月或是全額的押金,則出租人就有權按契約規定拒絕返還或沒收押金。

2、如果沒有明文規定「提前終止租約,押金應該如何處理」時,承租人原則上可以在租賃關係消滅、抵償該抵押金擔保的租賃債務後,於返還所承租房屋時,向出租人要求歸還原押金。
租約.押金,兩者獨立不同契約

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