誰會是這一波房地產盛世的終結者?

央行打房後,大家關注的是房地產價格就因此反轉了嗎?有人認為房價會在第三、四季至少下修10%,並預期明年房市將面臨反轉危機。

未來幾年,慎防「ECFA」啟動後,台灣房價先盛後衰!

台灣房地產自2003年SARS以來歷經七年的景氣回升,大台北地區房價節節高漲,從技術循環面而言,確實已經面臨高檔轉折的風險期。

2008年上半年政黨輪替,市場一片樂觀聲中,房市一路飆漲,然而2008年下半年因為世界金融海嘯的影響,斬斷了當時房價即將衝出的危機,這個全球性的經濟風暴,對房地產而言,形成經濟基本面的不利因素,加上技術循環面處於高檔的不利位置,產學界一致認為房價正式面臨反轉下修階段,並異口同聲預測房地產即將結束七年的景氣榮景。

未料,事隔不到三季,全球金融危機解除,亞洲地區率先各區經濟景氣回升,基本面的利多振奮,再加上政府對陸資來台購置不動產辦法的修正放寬,以及兩岸ECFA預期樂觀的心理效應,讓全台不動產市場在基本面與消息面利多的激勵下齊步翻揚,

這一波將近一年半的反彈也特別強勁,台北市房價足足上揚30%,台北縣則上揚28%,連台中市也齊步上揚29%,逼得央行祭出『針對性的打擊炒房』政策,這個政策的確讓幾乎要脫韁的大台北房市暫時得以收斂,房價也在短線縮手的狀態下陷入短期盤整。

大台北房價在短期內盤整後將看回不回,很快的會在第四季市場就恢復信心,台灣房地產真正的泡沫與反轉危機,應該會出現在ECFA正式啟動後的二到三年

央行打房後,大家關注的是房地產價格就因此反轉了嗎?有人認為房價會在第三、四季至少下修10%,並預期明年房市將面臨反轉危機。

個人認為房價在短期內小幅下修盤整後,第四季將會處於看回不回狀態下,市場很快就恢復信心,在兩岸ECFA正式啟動前後,台灣房地產應沒有利多出盡的危機,並且會激勵一波商辦市場行情。

台灣房地產真正的泡沫與反轉危機,應該會出現在ECFA正式啟動後的二到三年,未來三年內應慎防『ECFA』成為台灣房價泡沫與反轉的終結者,主要原因與走勢預測分析如下:

(一)2009~2010年兩岸『ECFA』預期心理效應,讓台灣房地產啟動一波末升段行情

大台北地區尤其是台北市在土地供給有限,產業集中、資金集中的有利因素推動下,『ECFA』未實現前,預期大陸對台灣的商辦市場的需求強勁,因此激勵目前台北市的商辦市場水漲船高,同時也讓住宅市場居高不下。

(二)2011年兩岸『ECFA』正式啟動後,將可能助漲台灣房地產末升段的衝出行情,讓台灣房價有可能處於真正的泡沫與反轉危機

2011年在ECFA正式啟動後,陸資將以實際行動進駐台灣商辦與休閒不動產市場,唯在相關配套辦法尚未周全之前,與總統大選的政治考量,預測政策的放寬將有所限制,這一年台灣房地產應不會有衝出危機,

但總統大選後,隨著ECFA啟動後經濟成長的助益,與兩岸觀光事業的蓬勃發展效益,大台北房價將與國際都會產生比價效應,中南部房價也會有跟漲效應,當房價過度衝出時,台灣房地產將有可能處於真正的泡沫與反轉危機。

(三)2012~2013年若房價衝出,技術面與基本面呈現價量嚴重背離,台灣房地產將因政策消息面的打壓,結束房地產的景氣榮景,ECFA可能成為台灣房地產第五循環泡沫的始作俑者,也可能是台灣房地產第五循環景氣反轉的『泡沫終結者』

COPY成功經驗,往往會種下失敗的主因,兩岸ECFA的利多,大家很容易誤以香港2003年簽訂的CEPA為成功投資借鏡,2005年開始至今,香港房價飆漲數倍,台灣投資民眾若一昧複製香港成功經驗,盲目在一片看好聲中追漲,台灣房地產就會默默的浸入泡沫危機而不自知。

台灣ECFA與香港CEPA最大的不同是,台灣ECFA啟動期房價技術面處於高檔,香港CEPA啟動期房價技術面卻是處在低檔,而香港是建立在一國兩制的基礎下簽訂CEPA,台灣卻處於兩黨政治制衡體系與國共政治談判前途未明的大環境下,政治因素將影響政策不至於過度傾中,政策因素仍會對陸資來台購置不動產設下安全砸門,以防房價失控。

因此對ECFA啟動後的房地產行情,心裡面的確不宜過度聯想,業者也不宜過度炒作,否則,房價一旦衝出,在技術面與基本面會呈現價量嚴重背離,台灣房地產也將會因政策消息面的打壓,結束房地產近十年的景氣榮景。

未來這幾年房地產的走勢會不會持續發燒,政府對陸資來台購置不動產的政策將是關鍵性的觀察重點

我們可以從過去幾次房地產景氣循環印證,景氣過熱時,房價若持續飆升到人民與政府都受不了的同時,政府就會祭出有效的打壓政策,諸如1974年的『高樓禁建』,1981年的『空地限建』與追查三戶以上房產者的資金來源,1989年的房地產228&331事件,提高重貼現率與存款準備率等金融緊縮措施,這些重大政策都是當時令房地產反轉的泡沫終結者。

因此,我們特別呼籲,房價沒有永遠不跌的道理,目前台北房價在需求殷切與資金充裕的環境下,若能維持現狀,房價應無立即性的反轉危機,值得注意的是,未來這幾年房地產的走勢會不會衝出警戒線持續發燒,政府對陸資來台購置不動產的政策將是關鍵性的觀察重點。

期望未來幾年台灣房地產不宜對ECFA議題過度炒作,否則,成也『ECFA』敗也可能是『ECFA』,投資大眾應慎防未來三到四年,台灣房地產極可能會先盛後衰,而未來幾年『ECFA』可能成為台灣房地產泡沫的始作俑者,也可能成為台灣房地產第五循環景氣反轉的『泡沫終結者』!
【台灣不動產交易中心/總經理/李同榮】 2010/08/23

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