貸款成數不足 是否可撤銷契約?/貸款成數與契約不符 應如何處理?

房地產的交易過程中,偶可見到賣方吹噓銀行可貸的比例有多高,藉此吸引買方!然而一旦買方簽了約卻貸不到原先賣方承諾的成數,該如何自救?可以終止合約嗎?

台北地方法院過去就有一件這樣的案例,法院最後裁定,貸款是房地產交易的重要事項,如果賣方吹噓過當,買方是可以有權撤銷買賣契約的,但是如果沒撤銷,小心事情會沒完沒了。

李小姐經營公司,原本向蔡小姐承租一間七十坪的房子,後來房東蔡小姐希望李小姐房子買下。

蔡小姐表示這個房子經過銀行鑑價,每坪可以貸款十九萬元,並介紹銀行襄理給李小姐,表示銀行為了搶攻房貸業務,將為她爭取最佳的代款成數,口頭上承諾每坪可貸到十九萬元,而且三年不需償還本金,李小姐盤算後認為租不如買,於是和蔡小姐簽下買賣契約。

但簽約後,李小姐在貸款時,不料竟被銀行刁難,銀行表示只願意核貸每坪十三萬元,使得李小姐的資金無法調度。

她認為是蔡小姐以高額貸款誘使她簽約,有詐欺之嫌,於是拒不付款,而蔡小姐則認為買方不付款已經違約,於是寄發存證信函解除雙方的買賣契約,並沒收李小姐的訂金三十萬元。

兩個人為此鬧上了法院,法官傳了證人證實雙方簽約前,賣方的確強調過房子每坪可以貸到十九萬元,為了配合向銀行貸到高額貸款,雙方甚至還另簽一份較高成交價的買賣契約。

法官最後裁定,依照社會一般通念,貸款是房地產買賣的重要交易事項,李小姐可以主張撤銷買賣契約,但李拒不付款後未表明要撤銷契約,反倒是賣方蔡小姐在沒有收到房款後「立即」依照契約,踐行催告程序解除契約,認定蔡小姐解除契約後沒收三十萬元的訂金,自屬有據。

雖然李小姐沒有依約表明要撤銷買賣契約,但法官認為,這件紛爭起源於賣方吹噓可以貸得高額貸款,最後卻未能貸到,賣方蔡小姐應該負擔買方李小姐所受損害的一半,因此判決賣方只能沒收買方一半的訂金十五萬元。

房地產市場火熱,衍生的買賣糾紛也愈來愈多,如同此例,能申請多少額度貸款,還是得靠購屋人自己事先去探詢。
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實際所貸款成數與契約約定不符,應如何處理?

Q、實際所貸款成數與契約約定不符,應如何處理?

A:實際所貸款成數少於契約原來約定成數時,出賣人可否要求買受人一次補足差額呢?最常見的情況,出賣人在與買受人簽約時,往往在契約上加上:如貸款成數不足契約約定之成數時,買受人應無條件一次付清差額,否則視為違約等相類似的約定。

當發生實際貸下來的成數不足時,出賣人就會依上面的約定要求買受人補足差額,如不能補足差額,出賣人可能會援用這個規定解除契約沒收價金。

買受人往往無法籌足資金補差額,而有違約之虞,對買受人極為不利。

就此問題,司法實務上有認為應視不能獲准貸款之原因是否可歸責於出賣人而區別其效果。

如果是可歸責於出賣人之原因,如以銀行一般放款標準根本不可能貸放如契約原先約定的成數,但出賣人為求房屋容易脫手,乃大力廣告或吹噓可貸到高額,以招徠買主,事後卻無法照辦之情形時,買受人可拒絕立即付清差額。

如果是不可歸責於出賣人之事由,如訂約後國家金融政策改變以致不能貸到原先約定成數,買受人還是有依約及時支付差額之義務(最高法院六十二年度台上字第二五四二號判決參照)。

就此房屋買賣上常見之問題,內政部於民國八十五年二月十六日以台(85)內地字第8573654號函頒布之「預售屋買賣契約範本」中在第十八條第一、二款就本題所設問題有所規定,此依規定方式頗合乎公平,值得作為買賣雙方之參考。其規定為:

第十八條 貸款規定

一、第六條房地總價內之部分價款新台幣○○元整,由買方以金融機關之貸款給付,並由買賣雙方另立『委刻印章同意書』,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續,賣方於取得貸款金額後,應即交還禁止背書轉讓之本票予買方。

其貸款金額少於上開預定貸款金額,如係不可歸責於雙方時,買方應分二年加計利息按月平均攤還,其利率比照第一順位抵押權之利息計算。

如可歸責於賣方時,其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者,買方有權解約,倘其貸款百分之七十(含)以上者,買方應四年加計利息按月平均攤還,其利率比照第一順位抵押權之利息計算。

如可歸責於買方時,買方應於接獲通知之日起○天內以現金一次(或分期)向賣方繳清或補足。

二、前款分期攤還之總金額,賣方得以買方之房地辦理第二順位抵押。
【台灣法律網】文 / 張仁龍律師

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