忠孝東路國有地 1坪1300萬/正義國宅屋主 需高價買回才能參與都更

幾經波折的「正義國宅」都更案,開發利益龐大、但成本更驚人!去年9月三圓建設取代龍麟建設成為都更案主導者,但正義國宅僅有地上權,屋主必須先以市價向國有財產局申購土地才能進行都更,忠孝東路第一排的1樓戶地價每坪竟高達1300萬元

三圓建設總經理王光祥低調表示,「政府開什麼價,我們就以什麼價購買。」希望盡快申購完成。

成本墊高

捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案,位處台北市中心最繁華的街廓,佔地1500坪,潛在開發利益雄厚,光是整合就花15年,期間爭議不斷,去年還有正義國宅地主被槍殺身亡,也導致原實施者龍麟建設資金不足黯然退場,由三圓建設接手主導。

「正義國宅」都更案基地以往是空軍眷舍,土地所有權歸國防部所有,建物所有權人(屋主)須向政府買土地才能都更,成本愈墊愈高。

轉手價差近6倍

據了解,國有財產局為保障原眷戶權益,依屋主身分不同定出地價,若為原眷戶,申購價依最新公告現值估算,每坪約191萬元;轉手戶則依樓層高低及是否臨忠孝東路第1排而有不同倍數的價差,每坪申購價變成400?1300萬元。

若以每戶平均6坪土地持分估算,臨忠孝東路第一排的1樓原眷戶,購地僅需花費1150萬元,但轉手戶則要花費7800萬元購地,金額相差近6倍。

「正義國宅」土地使用分區為商三特,但容積率適用於商二630%(1坪地可蓋6.3坪屋),宏大不動產估價師事務所執行長郭國任估算,每坪素地行情600?800萬元,但此案地上有建物,採「地價立體化」估算,土地會依樓層不同有所差異,1樓的戶別的土地行情一定會高過每坪800萬元,顯然正義國宅投資者所須付出的代價遠高於市場行情。

建豪宅1坪150萬

175戶的建物所有權人有超過78戶都不屬原眷戶,目前已向國有財產局申購完成近百戶,實施者要耗費大筆購地金。王光祥低調表示,還要將1500坪基地擴大達2千坪,向私人及國防部購買其他空地,目前不急著推案。

住商不動產台北頂好店經理徐裕寧說,「正義國宅」未來若規劃豪宅,又有SOGO敦南館進駐,每坪行情將站穩150萬元。

忠孝東路三段的正義國宅都更案,緊鄰SOGO百貨復興館、捷運忠孝復興站,改建後房價將呈倍數翻漲

正義國宅都更案小檔案

★地理位置:北市大安區忠孝東路三段、忠孝東路三段248巷、276巷

★基地面積:1525坪

★實施者:龍麟建設

★粗估總銷金:120億元

★更新後戶數:369戶

★目前樓層:地上5樓公寓

★未來規劃:地上24樓、地下7樓

重大事件簿

★1999年:因921地震成為危樓,醞釀改建

★2007年12月:事業計畫核定

★2009年2月:正義國宅都更案利益談不攏,住戶代表王克強遭槍殺

★2009年5月:檢方懷疑合作者龍聯建設負責人葉松年涉槍殺案,求無期徒刑,後因證據不足被判無罪

★2009年9月:三圓建設向原合作者富邦金控買下55%股權,成為主導者

★2010年8月:原175戶建物所有權人,有百戶已向地主國防部申購土地完成,預計今年可全部申購完畢
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】2010年08月20日

正義國宅都更案位置圖

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