名家觀點/後ECFA 房市新利基何在

兩岸經濟合作協議(ECFA)已在立法院臨時會表決通過,法源完成,明年元旦起實施。

七年前中國大陸與香港,簽署「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」(Mainland and Hong Kong Closer Economic Partnership Arrangement, 以下簡稱CEPA)後,隨即掀起一波商辦類房產價格的多頭行情,短短七年間,平均漲幅高達三倍,平均年漲幅近50%,創下全球主要城市的商辦房產漲幅紀錄。

巧合的是,從今年6月底兩岸簽署ECFA後,台北市的一些商辦類房產市場,隨即出現一波價量齊揚的熱絡景象,從台北市的西門町的店面、商場到信義計劃區的A級辦公大樓,不約而同都創下成交價新高紀錄。

「明年元月ECFA啟動後,台灣房地產會不會重現七年前的香港版模式?」、「住宅漲完,是不是要輪到辦公大樓與店面?」最近接到不少企業界老闆的電話,詢問內容都離不開這些話題。

解構這個問題,可從三個面向找答案:

從行情面看:

觀察金融海嘯結束後所掀起的這一波房市多頭行情,商辦類房產價格漲幅確實遠落後住宅類,尤其是B級辦公大樓房價,受制於租金無法提高,以致影響房價上漲的力道,相較於住宅類房價表現,的確屬於落後指標,ECFA機制啟動後,隨著空置率穩定下降,租金一調升,換算房租報酬率能高於3%、4%,商辦類房產應有一波補漲潛力。

從趨勢面看:

辦公大樓、店面等商用不動產市場,景氣好壞幾乎完全取決於整體經濟的表現,台灣經濟成長態勢明顯,看在外資、陸資及台灣企業主的眼中,當然會對於台灣未來經濟前景產生樂觀想法,特別是對於口袋深不可測的陸資企業而言,會優先鎖定台北A級辦公大樓。

符合包括陸資等外資企業進駐標準的台北市A級辦公大樓數量並不多,最吸引人的是價格,過去五年,當北京、上海、廣州、香港等城市的高級辦公大樓價格一路飛漲時,台北市同等級辦公大樓房價幾乎文風不動。

從話題性看:

現在離ECFA明年元旦實施,雖還有四個多月,相關議題會不斷地發酵。例如緊接著,很可能是自貿協定(FTA)的新議題會接棒,包括中國大陸等世界級企業品牌LOGO,將會陸續掛在台北的天空上,大台北都會區的高級辦公大樓身價,可望更上一層樓。

持平來說,ECFA啟動後,來自全球新資金會加速流入台灣市場,但不是全台灣的套房國宅公寓農舍的價格都會全面上揚。因此我的建議是,進入ECFA元年後,是調整房地產投資部位的重要時機。

簡單來說,我認為,下一波台灣房地產致勝方程式=觀光+房地產。曾經沈寂多年的飯店類的商用不動產,可望一躍成為明年台灣房屋市場的新亮點。

放眼全球各大城市發展,觀光旅遊是共同新顯學,特別是近年來已取代日本觀光客,成為全球觀光業新歡的陸客,一波波抵台,從士林夜市、桃園大溪到南投日月潭,所到之處,幾乎是當地商家的財神爺。

這股觀光新錢流,告訴我們,未來台灣房地產投資新模式,不再只是房屋買賣,要看的是觀光加上房地產。

早在去年下半年到今年初,開始有許多腦筋得快的精明投資人,有計劃收購位於觀光客常出沒地點的大小老舊飯店,透過外觀拉皮、內部重新裝修方式,變身成嶄新的商務旅店,如今都已準備好迎接ECFA年起,如潮水般一 波波擁到的大陸觀光客。(作者為台灣房屋首席總經理)
【經濟日報╱彭培業】2010/08/19

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