中和5千坪工業地變住宅 增值7億╱大台北缺地 工業地變住商正夯

北縣為杜絕工業住宅而嚴審建照,建商乾脆變更用地走合法路線,根據北縣府城鄉發展局統計,今年截至昨天為止,工變住及工變商審核通過的案件共5件,達近5年新高。

此舉不止有助於住家環境變安全,地主也跟著受惠,上周才通過發布中和遠東工業園區附近的5千坪工業區土地變更成住宅區,身價立刻增值7億元。

根據統計,過去4年北縣府每年通過的工業區用地變更案1~3件,但隨著工業住宅案糾紛多、加上房地產景氣續揚,工業區地主乾脆直接捐地、繳代金改為住宅用地。

城鄉發展局計畫審議科股長邱信智表示,今年通過的5個案分別是中和2件、板橋1件、汐止1件、淡水1件。

預售每坪上看40萬

上周才剛通過的變更案位於中和市建八路、建康路,面積5650坪的工業區變更成住宅區後,須捐地1500坪做公共設施,雖然住宅土地面積剩下4100坪,但土地價值卻不減反增。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任估算,原本工業區土地總市值22.6億元,但變更為住宅用地後,每坪約70萬元,4100坪總值近30億元,扣除應繳代金約3千萬元,換算下來土地仍增值7億元。

成功變更為住宅用地後,推案價也跟著水漲船高。

信義房屋中和店店長劉東原說以建八路的新成屋「大來國際商旅」為例,因屬工業區用地,目前每坪22~25萬元;但若是住宅預售案,每坪行情35~40萬元。
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】2010年08月19日

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大台北缺地 工業地變住商正夯

房市景氣多頭氣盛,台北縣市早已一地難求,多數建商都苦無土地來源,使得工業用地變更為住商用地後進而開發的案例,愈來愈流行,已成房市重要的量能來源。

值得注意的是,工變住商的開發案,除使資產擁有者坐擁開發利益之外,對周邊房價也有一定的帶動效果。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出,隨著台灣的產業慢慢轉型,不少工廠開始閒置,台北縣市因房價高、土地稀有,這些閒置廠房就搖身一變成為黃金地,只要變更用途,身價立即上揚,如全國加油站位於板橋中山路的土地,原本價值不到20億元,順利變更為住商用地後,即以26 億元的高價售出。

值得注意的是,工變住商的開發案,因基地面積通常會較大,可整體開發,產品可塑性較強,對周邊房價頗有帶動效果,最顯著的例子,就是南港區,近來南港有不少建案都是工變住商,房價也不斷的墊高。

邱太煊表示,如今建商只要透過捐地回饋或繳交代金,就可成功變更地目,以工變住為例,需要先捐10%的土地,但可透過繳交代金買回,而剩下的90%土地則需撥出三成,興建公共設施;

至於工變商則是第一階段要交15%的土地給政府,同樣可用代金買回,剩下的85%也是撥出三成興建公共設施。
【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】

工業用地變更住商用地知名案例

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