丈夫未出具授權書 妻子能否代理簽約售屋?/售屋 如何授權代理人?

施姓男子在台北市明水路有棟房子,他的蔡姓妻子於去年一月委託首璽不動產經紀公司代為出售,首璽公司在二週內就找到買方願意以二千八百萬元購買,但蔡女反悔,不願出售,而施姓男子也表示,房子登記在他名下,妻子未取得其授權售屋,就以他的代理人的名義與首璽公司簽訂一般委託銷售契約,委託代為居間銷售,屬於無權代理行為,對他不生效力。

首璽公司不滿這對夫妻悔約,打官司要求他們給付佣金,另外,還要依雙方契約的規定,賠償違約金。

首璽公司表示,公司仲介人員曾與施姓男子通過電話,告知有買主出價,施在電話中也同意買方的條件,顯示施有授權委託妻子售屋。

但施則否認此事,指出首璽公司並無法證明他的妻子已取得他的合法代理權,首璽公司也未依民法規定,定相當期間催告他答覆是否承認妻子的代理,足證其妻所為代理他簽約行為為無權代理,且未經他本人承認,該委託銷售契約對他不生效力,故首璽公司請求百分之四之仲介費及百分之二違約金即屬無據。

成立表見代理 負授權人之責任

台北地方法院審理後認為,施沒有出具授權書、委託書或任何書面,授權、委託妻子與房仲簽約,代為處理房地之銷售事宜,首璽公司身為專業房屋銷售仲介人員,本應謹慎處理,豈可未取得書面授權,僅憑妻子口說,即遽認妻子確實取得施本人的授權?故首璽公司主張妻子已取得施之授權說法,尚不足採。

但法院指出,配偶之間相互代理乃人之常情,施長年居於海外,第三人容易相信其會授權在臺灣之配偶代為法律行為;且其妻在契約書上「委託人簽名」欄及「賣方簽認」欄上皆簽有「施○○,蔡○○代」之字樣,亦曾出示房地權狀影本予房仲,還拿房屋之鑰匙供房仲帶買方前往看屋等,足使第三人會認為施有以代理權授與其妻,

而施對妻子的行為卻不為反對之表示,施成立表見代理,自應負授權人之責任。判決施敗訴,應給付首璽公司共九十二萬多元。
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售屋 如何授權代理人?

現代社會中人人工作忙碌,如欲事事躬親,誠非易事,且若事務處理之過程費時(例如買賣不動產之契約履行),更將使此一難度突顯。

為此民法上之代理制度,適可解決此難題。

依民法167條之規定︰代理權係以法律行為授與者,應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人以意思表示為之即可。而代理人(即被授權人)是法人或是自然人,原則上並無限制。

但有一問題必須加以探討,那就是在不動產買賣中,買賣雙方可否授權仲介公司為代理人代為履行債權債務(例如︰收款)按民法574條規定,居間人就其媒介所成立之契約無為當事人給付或受領給付之權,此乃是就居間人工作之性質所為之規定,蓋其擔任之角色只是一個媒介者而已。

從此條文之規定中,是否即可導出不得授權仲介公司為代理人之結論則目前尚未定論,法院亦無相關之見解可供參考。

曾有房屋仲介公司發生客戶授權業務員為代理人,經幾次把房屋價款委交該業務員無誤後,再把尾款三百多萬元直接匯入該業務員帳戶,最後業務員捲款失蹤的案例,造成客戶鉅大的損失。

後來,買方向法院控訴仲介公司,經三審定讞,「由於代理人的失職以致客戶受損,由代理人之公司負責連帶責任,必須賠償…」為此,國內房屋仲介公司即嚴格禁止其附屬之業務員接受代理人之授權,該公司亦不接受此類之授權,以免造成不必要之困擾。

因買賣雙方之權益及立場往往是不同的,如果由仲介公司擔任將會使其由原先中間人可超然處理雙方事務及爭端之功能受到影響,另外在委託仲介公司處理售屋買屋之事務,買方或賣方,都須擁有各自不同的業務經紀人,如此可較具客觀立場,以避免在房價的議定上產生單人壟斷的弊端。

至於代理人的資格或年齡有怎樣的限制,依多數見解皆認為,並不限於成年人,限制行為能力人(即7歲以上未滿20歲)亦可,此觀民法104條,代理人所為或所受意思表示之效力不因其受限制行為能力人而受影響之規定,即可明瞭。但須有意思(註)能力,禁治產人(註)即絕對不得為代理人。

然法律之規定雖是如此,站在實際處理事情之角度來看,代理人之選擇,還是應以一成熟、經驗豐富之成年人為佳。

且在不動產買賣更須如此·授權行為除須注意前面所述之事項外,還要注意授權範圍之明確,以杜爭議,在不動產之買賣應有書面授權,故簽約當時未能親自出面,應出具合法授權書,授權他人代理。

代理人應備有授權書及身分證明,並對於所處分之房地產的標示、權利範圍、授權方式等,有詳細記載,以示明白瞭解。

委任他人全權簽約時,應出具特別授權之委任書,上面須詳載委任他人全權簽約、收款用印、交付證件及有關一切等事宜。委任書應加蓋印鑑章,並附印鑑證明乙份,由代書存執。

民法第533條、第534條規定︰委任分為特別委任與一般委任。受特別委任者,就委任事務之處理,可以替委任人做一切必行之行為。

受一般委任者,可以替委任人做一切法律上的行為。

委任處理之事務,必須為法律行為,亦即應以文字為憑者,故其處理權之授與,亦應以文字立據,故必須要有委任書或授權書。

房地產處分,若所有權人在國外,應出具由我國駐外單位簽證之授權書,再加上被授權印鑑章、印鑑證明、身分證及有關證件即可辦理。

旅外僑民向駐外單位申辦授權書簽證。

授權國內親友代為出賣不動產、設定負擔、贈與與繼承權拋棄等行為時,應將授權副本函寄當地縣巿政府,以配合辦理查證·被授權人持憑申辦登記時,應由當事人先行將該授權書逕向外交部或僑務委員會查驗,或由土地登記機關將授權書影本函送外交部或僑務委員會,查驗屬實後才能辦理登記。

房地產往往是一個人辛苦努力得來的資產,所以在授權代理處分的過程中,並須從嚴從明的審核,以確保所有權人的權益。

(註)意思表示︰即識別力。指識別自己行為結果之精神能力。

(註)禁治產人︰指因精神耗弱或發生障礙,不能處理自己事務,經法院宣告禁止其處理自己財產之人。

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