18 8 月 以房養老 最快年底試辦 人口高齡化時代 學者籲立法 考量市場需求
以房養老，最快年底試辦，行政院經建會主導，橫跨內政部、金管會與財政部的「以房養老」方案已成立專案小組。專案小組將爭取彩券公益盈餘來試辦公益性逆向抵押貸款方案（Reverse Mortgage)，最快今年底試辦。
金融業者表示，若政府建置完整配套措施與規模經濟，銀行與保險業者樂意投入這塊新商機。
公股行庫表示，政府曾要求公股銀行研擬「以房養老」相關辦法，銀行放款並非難事，但需搭配社會福利制度、賦稅等相關配套。
若相關配套未出爐就趕在年底前實施，可能造成社會資源分配不均等問題。
銀行主管表示，房貸是銀行主要產品，加上配合政府房市降溫措施，公股銀行已陸續加強鑑價制度，鑑價結果十分貼近市場資訊，利率水準也不會與市場脫勾。
因此，對辦理相關政策的房屋鑑價和利率定價，銀行有信心可計算出合理水準。
台灣金融研訓院17日舉辦「以房養老制度於高齡化社會運用」研討會。
政治大學地政系教授張金鶚表示，美、日、英、新加坡等國推出的以房養老政策，主要分逆向抵押貸款方案、售後租回年金屋方案及社會照護服務方案三種，其中又以逆向抵押貸款方案為主。
張金鶚建議，行政院成立專案小組後，應草擬「以房養老條例」，將涉及的銀行法、保險法、賦稅制度、信託法等相關法令一併在以房養老條例中明確規定，同時將現行三項「以房養老」方案清楚載明，讓銀髮族群可依自身情況來選擇合適的方案。
銀行公會授信委員會主任、土地銀行副總經理阮劍平指出，美國的逆向抵押貸款行之多年，不僅是社會福利，更成為新的金融商品。
但是，國內仍在研擬階段，且相關法令配套尚未完備。
像是銀行利率風險、呆帳風險、及銀行會計認列、稅賦等問題，都需有更明確的法令規範，未來才能從社會公益跨進市場化。
新聞辭典》逆向抵押貸款
逆向抵押貸款又叫反式貸款，指房屋所有權人透過將房產所有權移轉給銀行，換取每月固定向銀行取得資金的權利。
和一般貸款是民眾向銀行借錢取得不動產所有權，再每月還款給銀行的方式剛好相反。
逆向抵押貸款也可視為一種抵押，例如規定65歲以上的老人將房地產抵押給銀行，獲取生活零用金，當老人過世後便由銀行持有房產。
政府則扮演協助成立專責諮詢機構、監督銀行收取手續費與保費情況的角色，監督業者訂約內容是否合理。
依國內初步設計，如果銀行取得的抵押權規模夠大，可透過發行金融資產抵押權證券化商品的方式，提高銀行資產流動性，或轉售抵押權給保險公司。
【經濟日報╱記者洪凱音、黃國棟╱台北報導】2010/08/18
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以房養老時代來臨 學者籲立法
13年後（民國112年），台灣人口將開始負成長，面臨少子化、高齡化時代來臨，政府積極推動「以房養老」制度。
政大地政系教授張金鶚昨天說，政府應訂定「以房養老條例」，解決以房養老與現行相關法令相互牴觸問題。
政府去年開始研議以房養老制度，最快今年底或明年初試辦。
張金鶚建議，目前規畫各以銀行、壽險及社福機構為主體的「以房養老」三大方案：逆向抵押貸款、售後租回年金屋方案，及社會照護服務方案，都應該要有試辦案例，供不同需求者選擇。
銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會。金融研訓院金融研究所副所長李智仁說，我國辦理逆向抵押貸款的利基是：房屋自有率高、土地價值高，達成傳統在宅老化的理想，但與現行民法、銀行法相抵觸，必須修法。
他說，政府預計實施的以房養老政策，定位為社會福利措施，且由政府出資、銀行代辦撥款，試辦對象是以台北都會區近貧老人優先。
但張金鶚強調，由銀行代辦撥款，恐將出現代理問題，因銀行無須負擔估價過高的風險，貸款金額過高亦為美國次貸風暴的原因之一；再者，支付年限限定20年，忽略老人的年紀愈大更需要金額支付醫療費用，「當20年期限到了，老人應該如何生活下去？」
國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜認為，事實上，國內早就有以房養老的案例；例如：子女奉養父母，父母把房子留給子女，即是另類的以房養老制度。
以房養老三方案
逆向抵押貸款：銀行接受老人以房抵押貸款，老人可獲取生活零用金，但銀行並沒有取得房地產。
售後租回年金屋：以保險公司為主體，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，由老人租回居住。
社會照護服務方案：以社福機構為主體，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣已有伊甸社會福利基金會辦理。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010.08.18
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＜人口高齡化＞學者︰以房養老 應考量市場需求
隨著國內高齡化社會來臨，政府預計在明年試辦「以房養老」逆向抵押貸款制度；學者昨天表示，目前預定政策傾向社會福利措施，立意良好，但牽涉資金流量，屬金融商品、應由金管單位主導，並且應該研議未來走向市場化。
銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會，邀請多位專家學者與談。
政大地政系教授張金鶚表示，政府目前規劃的「以房養老」制度，定位為社會福利政策、非商業化產品，將由政府出資、銀行代辦撥款，試辦對象以台北都會區近貧老人為優先。
「逆向抵押貸款」是以銀行為主體，由銀行進行評估接受老人以房子抵押貸款，老人可每月固定從銀行獲取生活零用金，由於對象是以退休銀髮老年人為對象，因此，被稱為「以房養老貸款」。
張金鶚說，以房養老應該是一個選擇方案，對老人來說，有更多選擇，即能擴大市場規模。
他指出，其他方案還有：「售後租回年金屋」，這是以保險公司為主體，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，由老人租回居住；「社會照顧服務方案」，以社福機構為主體，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。
此外，目前「以房養老」是由內政部主導規劃，但張金鶚認為，政府立意雖好，可是房貸或貸款基本上是金融商品，牽涉許多資金流量的進出管控，換言之，應該由金管單位，包括金管會與財政部等，來管理資金流量。
金融研訓院金融所副所長李智仁表示，以房養老相關政策若要全面實施，國內許多法規勢必得面臨大幅翻修；張金鶚則建議，可推動特別條例來進行立法。
自由時報 〔記者王孟倫／台北報導〕2010/08/18
台灣美國以房養老比較
