薪水族也能當房東,創造財富

王先生夫妻是普通上班族,辛苦存了一些錢,兩人決定把它當作頭期款,在三、四年前於台中市五期,用貸款買了一棟700多萬元的房子,面積頗大,約58坪,一坪13萬元,他們二人商量後,決定要把這間房子以2,5000元出租,略為裝修後就出租,二年後這區段的房子上漲,平均每坪17萬元,他們把房子以約900萬元賣掉,

算一算所賺到的錢,非常開心地發現,不僅出租二年賺了60萬,而且賣屋更賺200多萬元,扣掉裝修費約20萬元,獲利總數近300萬元,其他的錢都是向銀行貸款,貸約五百萬元,利率1.68%,二年所付的利息僅約16萬多元,所以總數仍賺約200萬元,兩人歡天喜地地慶祝,更決定要繼續貸款換屋賺大錢,用銀行的錢來玩這「大富翁」的遊戲。

薪水階級也能投資置產

上述例子,反映二個購屋理財情況,一者是出租性的投資,另者是換屋性投資。

可純粹出租後換屋,也可自住後出售,投資方法多重,只要懂得訣竅,每個人都可藉此理財。事實上,房地產是非常奇妙的產品,既可居住使用,又可當作投資物品,但一般人不知如何以此理財?

所以本文教大家善用手上的資金,可出租當包租公(若要瞭解如何換屋理財,請期待下周的議題文章),並享受增值利益,以台中為例分析市場行情,讓您瞭解即使是上班族也可以這麼做。

根據住商不動產經理楊淑芬指出,其實貸款購屋賺大錢的操作手法很簡單,只要手上約有幾十萬到一百萬元就投資理財。

用低率貸款成本,獲取較高的租金報酬

怎麼說呢?因為現在是低利率的時代,銀行貸款(每家不同,以其中一家為例)的優惠利率第一年至第二年才約1.6%,第三年也只1.8%,第四年以後是機動利率,而且銀行限期二年,只需繳利息不必繳本金。

以中古屋而言,只能貸款七成,所以大約準備自備款90萬,可買300萬~350萬元的房子,若在台中七期的房屋更能全額貸款,買後出租,仍是非常划算。可參考各銀行的購屋貸款試算表,算出每月平均攤還本息金額,便可知道每月所需的負擔。

一般而言,房屋的總價需加上規費、仲介費、契稅、代書費等才是真正所花的總價,設定二年後賣掉,進行短期投資,先出租後出售,租一年的獲利率有多少呢?假設第一年租金,在台中市五期每月租金12,000元~15,000元,那麼租金的年收入就有14.4~18萬元。

所以獲利率多少呢?詳細的算法如下:

假如月租12,000元,

若再加上報稅預計的租賃所得=每月租金收入12,000元1.1 =10,909元(實際的租金所得),一年便是130,908元。

即貸款210萬元*利率1.64%=每年所繳的利息為34,440元;

房租130,908元-34,440元=96,468元

獲利率:96,468/(自備款90萬+裝修費用約30萬【房屋費用的一成】)=8.03%

以目前銀行低利率時代,能每月獲利8.03%,實是頗高的投資報酬率,若是買基金或股票,不僅需冒高風險,而且也未必有這麼高的獲利。

所以幾乎全世界富翁都會投資房地產賺大錢,但本文要告訴各位,其實不只有很多資金才能投資房地產,小老百姓也可以藉此理財,創造財富。

不過投報是數學,市場是市場,仍是要以市場行情為主。以上租金報酬率的計算數字最主要的目的是參考,市場才是決定的關鍵。

未來有投資增值的區段分析

既然考慮要出租或投資,購屋就要考慮地段好,不僅需生活便利性高,且需有重大建設或綠地、學區等,較好出租,日後轉手也容易,如上述例子中的夫妻就是因為買到好的地段,增值性很高,所以短短二年間便漲價。

什麼是好的地段?在台中市就是指七期、八期、五期、美術館、逢甲等。

住商店長謝德亮指出,目前的行情五期、逢甲、黎明社區都還會漲,因為逢甲接近水湳經貿園區,地段頗佳,中古屋行情每坪約10~11萬元,新屋則是17~20萬元,且因為中古屋出售較少,所以可以有較好的價錢;

而黎明社區的中古屋(約10~15年)約是11萬元,但有些指名建商的品牌就會較貴,如三采建設在此的中古屋可賣至每坪14~5萬元。

所以若是自住投資型,應盡量往台中西邊發展,如逢甲、五期等,較有增值空間。此外,投資性考慮的購屋,三房會比二房好,因為出租給家庭較容易,不過二房因總價較低,是首購族較能負擔的起,可以出租給家庭成員較少者。

瞭解租金的區域行情

租金的計算通常是有區域行情的基準,以學生套房為主,一般大學生在大台北地區每個月的房租開銷,大約8000至1萬元,頂多1萬3000元已很高,所以計算租金,需到附近打聽行情。再者,目前銀行對小套房的貸款條件都很緊,權狀才十坪的套房,室內面積也許只有六坪多,還不見得能貸到七成,這些都是要考慮的。

此外,也別被租金的投報率沖昏頭,房地產趨勢大師田大權指出,有時候最好的地段反而會成為最沈重的負擔,稍次級的地段,搞不好會生出雞金母,因為好地段往往租金太貴,

如在大台北,有些店面月租要7萬多元,但付得起這個價錢的人,也不必租屋,反會直接購屋,不過若是在較次級地段只出租2萬多元,對於一般家庭較可以接受,反而容易出租,空屋情況大減。
新聞來源 【優家網 廖翎而】