都更帶動國宅翻漲╱國宅都更 未必划算

年底選戰提『錢』起跑,聰明人都知道政策面多定是『走多不走空』,尤其是大型開發案之類等經濟檯面上想的到的『牛肉大餐』,還不快快豪華上桌,爭取多數的選票;像是中科三、四期開發案的事件,政府近期動作不斷,為這些產業鉅子們『解套』就是最好的例子。

房地產業相關方面也是利多紛出籠,華光、華山國有地開發案的相關議題也再度浮上檯面,繼近期端出容積獎勵率上限最高200%的『佳餚』外,今日再提出『跨區都更』的解套方針,可望加速其兩區域近20公頃的國有地開發進度。

因為這一政策受惠的當然還有周邊的區域,像是受到了華光金融特區的開發效應影響,愛國東路上,基地面積達4800坪的『新隆社區』國宅都更案因有過半數的住戶已經同意都更,在有著正對中正紀念堂、又近明星學區的等位置優勢下,近日市場成交傳出每坪65萬的高價,部分戶別的開價傳聞也直逼80萬,可見其題材熱度之高。

事實上,國宅身價鍍金必非首例,精華區的國宅更成了投資熱潮的重要標的,最明顯的就像是位於東區捷運忠孝復興站旁的『正義國宅』,經建商整合區塊十多年,終於近兩年有所動作進展,也因為其地點卓越,未來可期經濟效應驚人,因此房價不到兩年的時間漲幅就逾達八成,目前單價行情接近65~70萬,價格甚至還在不斷的攀漲中。

另外值得注意的問題是,北市政府在喊出『最高2倍容積獎勵』、『一坪換一坪』等政策作法的同時,雖可望會加速都更的進展,但也定會吸引不少大戶投資客的大舉搶進,進而炒高房價,得取利潤,因此如何抑制此等歪風,像是制定買入後禁止轉售年限等抑制房價炒作的法令,就顯得刻不容緩。
時報資訊 住展房屋網 2010-08-10

————————————————-

國宅都更 未必划算

都市更新熱潮一波接一波,近期更延燒到國宅社區,但行庫主管強調,並非所有都更案都能「一坪換一坪」,尤其是戶數較多的案件,有時住戶甚至必須付出額外的成本,才能取得和都更前同樣面積的房屋,關鍵則是看都更案的地點好壞。

各大行庫近期都更案件增加,彰銀、一銀等接觸案件不下百件,合庫主管表示,國宅戶數多,整合起來難度更高,而且很多住戶對都更已經有一定認識,對利益分配意見不少。

行庫主管提醒,都更不能只看後續房價上漲,特別是許多人持有都更房屋是用來自住而非投資,如果不能換取相等的居住空間,都更期間還要額外負擔改建期的房租、管理或整合服務費,未必划算。

行庫主管解釋,都更主要利益來自「獎勵容積」及「售屋利潤」,如果辦理都更的土地能取得較高的容積獎勵,多出來的樓層可委託建商銷售,收回資金可作為營建成本,減少初期向銀行融資金額,住戶未來甚至可能多分得車位或房屋。

但是,依建物所在區位及條件不同,每個都更案可申請的容積獎勵也不一樣,將影響將來可出售的餘屋量。

要是大範圍的國宅,整合時間會更多,尤其許多國宅具有「整宅」性質,也就是政府早期因拓寬道路用地或公共設備,將大批住戶拆遷、集中,興建國宅以解決住戶問題,但整宅住戶的土地持分通常很少,每戶室內多在10至16坪左右,又不見得可拿到獎勵容積,都更效益沒有外界想像那麼高。

銀行主管指出,國宅因上戶數眾多,整合不易,住戶若走自立都更方式,也可能受限多數住戶收入不高,可貸得的銀行貸款成數相當有限;且早期國宅產權劃分混亂,如果住戶分住二樓、三樓,土地持分可能差距兩倍以上,如何公平分配土地價值,也是棘手的問題。
【聯合報╱記者藍鈞達╱台北報導】2010/08/16