變更為自用住宅稅率 節稅秘訣/享用自用住宅優惠稅率的訣竅

想要藉由參加不動產標售,躋身為有產階級,台灣金聯提醒,除了準備買房子的資金、比較銀行貸款利率外,還得注意稅負問題,最直接的就是地價稅、房屋稅,務必在得標後,儘快去申請變更為自用住宅稅率,因為稅率最高可以差5倍。

房地產市場價格居高不下,許多民眾都感嘆買不起房子,對於中低收入者更是難上加難,台灣金聯日前宣布,拿出已承售的188戶、分布全台的住宅,其中超過9成的價位在500萬元以下,雖然房屋所在地都不是位於精華地段,但在經過台灣金聯清潔整理後,屋況卻可「掛保證」,希望能讓中低收入、年輕族群藉此管道,完成購屋夢想。

不過,台灣金聯提醒,若順利購得相關物件後,除了比較各家銀行的利率、依據自身資格申請優惠房貸外,務必注意相關的稅負規定,又可以為自己省下一筆稅負的開支。

首先,每年5月開徵的地價稅,就是得標民眾必須儘快去變更的項目,台灣金聯指出,目前拿出來標售的不動產,所有權人都是台灣金聯,因此是以「營業用」稅率課稅,稅率為3%,如果買來的房子,是實際做住家之用,稅率將可降至1.2%,足足省了一半以上。

台灣金聯指出,未來得標的民眾,在不動產移轉後,準備「房屋使用變更申請書」、「建物所有權狀影本」、「房屋稅單影本」、「身分證影本」及私章,就可至稅捐處提出申請,自申請當月開始,就可適用住家稅率。

其次,需要變更的還有地價稅,台灣金聯提醒,得標民眾在9月22日前,至稅捐處提出申請,當年就可以適用自用住宅的千分之2優惠稅率,否則就得依照千分之10的基本稅率計價,差距高達5倍。

要申請自用住宅地價稅的民眾,需準備土地所有權狀影本、建物所有權狀影本、戶口名簿及身分證影本,以及私章。

如果本身已經有不動產,現在為了標得新的房子,需將舊房子出售,或是在投標前已經賣了舊房子,就得注意自己是否符合重購退稅的資格,包括土地增值稅、所得稅;至於購屋後若向銀行申請房貸,在申報綜所稅時,也可將購屋借款利息列舉扣除。
自由時報 記者李靚慧/專題報導

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享用自用住宅優惠稅率的訣竅

房屋稅部分:每年5月1日~5月31日開徵房屋稅

房屋稅是依使用情形(營業3%、住宅1.2%、非住非營2%…)來核定課徵稅率的(不論戶籍有沒有遷進去),並無自用與否之差別。

‧如果你是出租給別人當住家使用,一樣是用住宅用稅率1.2%來課徵。

‧如果你是自己拿來當店面或辦公室使用,則以營業用稅率3%來課徵。

房屋當年度課徵的使用稅率,可從當年度房屋稅單上的課稅現值的欄位是落在營業、住宅、非住非營來看。除非以前曾有做營業使用,否則不須要向稅捐處申請房屋使用情形變更。

《申請變更房屋使用情形~法令依據:房屋稅條例第7條》

◎申辦注意事項:

一、請於變更使用之日起30日內提出申請

二、房屋變更使用其變更日期,在變更月份16日以後者,當月份適用原稅率,在變更月份15日以前者,當月份適用變更後稅率。

三、「高雄市房屋稅徵收自治條例」第8條規定:「房屋變更使用,應於事實發生之次月起適用變更後稅率。」

四、填表注意事項:

1. 新、增、改建房屋應於完成之日起30日內附使用執照影本、平面圖(或地政單位建物測量成果圖)、側面圖送國稅局各分局(處)財產稅股設籍,使用情形變更者(例如:住家用變更為營業用或非住家非營業用) 亦同。

2. 若裝設電梯請附電梯工程合約書(台灣省適用)。

3. 如為無照違章建築房屋,應由房屋所有人出具承諾書及其他有關文件。

4. 房屋使用情形請按申報時實際使用面積平方公尺填列至小數第一位。

5. 非住家非營業係指供醫院、診所、自由職業、人民團體、補習班等使用者。

【名稱】房屋稅條例(民國96年3月21日修正)

第7條納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件,向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形;其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時,亦同。

◎地價稅部分:每年11月1日~ 11月30日開徵地價稅地價稅可分一般稅率(千分之10)與自用住宅稅率(千分之2),自用住宅稅率須先將戶籍遷入後,再向稅捐處提出申請,且不限申請次數(目前法令只限制土地增值稅之自用住宅稅率申請一人限一生一次)。

只要直系親屬(包括:血親與姻親)遷入2處戶籍,2間的地價稅都可以申請自用稅率。但本人與配偶與未成年子女只限適用一處。(詳見土地稅法施行細則第9條)如果都已申請自用住宅用地了,建議選擇地價稅比較高的那一處來申請,無法二處都適用。

例如:你父母健在,有配偶,有1位未成年子女及位成年子女,而你的名下剛好有5間房子,你就可以將直系血親尊卑親屬(父、母及成年子女)的戶籍,各自分開設籍,你、配偶及未成年子女則設籍一處,再依地價稅由高至低設籍,這樣除了一間房子適用一般稅率,其他每間房子都能符合地價稅的自用住宅稅率。

《申請地價稅自用住宅用地稅率~法令依據:土地稅法第9條及第17條》

◎申辦注意事項:

一、請於每年地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請,逾期申請者,自申請之次年開始適用。

二、應檢附附件

(一) 自用住宅用地:

1. 戶籍證明文件

(1) 戶口名簿影本(土地如供直系親屬設籍,夫妻非設同一戶籍者,請附雙方戶口名簿影本,以免影響日後還須通知納稅義務人補證明文件,增加公文處理時效)。

(2) 外僑居留證明文件影本。

2. 建物坐落基地證明文件

(1) 已辦建物所有權第一次登記房屋建築改良物所有權狀影本或其他建物證明文件(已填建號者免附)。

(2) 未辦建物所有權第一次登記房屋使用執照影本或建物勘測成果圖;77年4月29日以前建造完成或無上述資料者須檢附房屋基地坐落申明書。

(二) 國民住宅用地:

1. 政府直接興建者:建造執照影本或取得土地所有權證明文件。

2. 貸款人民自建或獎勵投資興建者

(1) 建造執照影本或使用執照影本。 

(2) 主管機關核准之證明文件影本。

(三) 企業或公營事業興建之勞工宿舍用地:

1. 建造執照或使用執照影本。

2. 勞工行政主管機關之證明文件影本。

三、已填註土地所有權人及配偶、未成年之受扶養親屬、設籍人資料者得免附戶口名簿影本。

四、若有非親屬寄居,且無租賃關係,須填寫土地所有權人或設籍人無租賃關係申明書正本。

五、外籍配偶無身分證者,須填寫配偶無不動產申明書正本。

六、至所轄稅捐稽徵處申請,逾期未提供者,視同未完成申請手續。

【名稱】土地稅法(民國 96年7月11日修正)

第9條本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

第17條合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:

1. 都市土地面積未超過三公畝部分。 

2. 非都市土地面積未超過七公畝部分。

國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。

【名稱】土地稅法施行細則(民國 94年12月16日修正)

第9條土地所有權人,在本法施行區域內申報之自用住宅用地面積超過本法第十七條第一項規定時,應依左列順序計算至不超過三公畝或七公畝為止。
 
1. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之戶籍所在地。
 
2. 直系血親尊親屬之戶籍所在地。
 
3. 直系血親卑親屬之戶籍所在地。 
 
4. 直系姻親之戶籍所在地。
*前項第二款至第四款之認定順序,依長幼次序定之。
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