最高法院對樓中樓的見解/夾層與隔層完全不同

樓中樓為近來房地產業者推出的新興產品,很多建商售屋時,在廣告上宣稱房子可以施作「隔層裝修」,變成樓中樓,「用一戶的錢,買二個新雙氧空間」,「一層價格,馬上有兩層的享受」。

但事實上,所謂的樓中樓,只能做「隔層」裝潢而已,不能做「夾層」,無法達到建商於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。

民眾買樓中樓的目的,是想多幾個房間能居住使用,但依「建築物室內裝修管理辦法」的規定,「隔層」使用的是與結構體不同之非永久性材料,由於材料的承載安全性不強,僅能作為儲藏、儲物等非居室使用,

並不像合法施作夾層那樣可以居住,通常情形下,「隔層」並不符合消費者購屋之目的及需要,但一般民眾因不具專業知識,無法分辨所謂「夾層」與「隔層」的不同,往往受騙上當。

「夾層」與「隔層」完全不同

新吉陽建設股份有限公司於民國八十四年間,在臺北縣板橋市興建「高閣」大樓預售屋,銷售廣告宣稱「可多一層使用空間」、「高閣四米五的挑高客廳,高得可以放風箏」、「買廿二坪住 卅五坪的特權」、「一層價格,馬上有兩層的享受」字樣,工地現場並有夾層屋設計之樣品屋,有不少民眾誤以為可以興建合法之夾層屋,遂簽約購買,嗣後發現上當,於是向建商求償。

台灣高等法院認為,建商廣告不實,致民眾誤為得增建夾層屋而簽約購買,建商無法於房屋完工後合法申請第二次施工興建夾層屋,業已構成「契約預定效用之瑕疵」,判決建商應賠償購屋者的損失。建商不服,上訴到最高法院。

建商構成「契約預定效用之瑕疵」

最高法院指出,建商對各項建築法規知之甚詳,為保護消費者,建商推出樓中樓建案時,在廣告上應明確告知消費者或向消費者充分說明,「夾層」與「隔層」在建築法令規範上究竟有何不同並應向消費者告知樓中樓只是做「隔層」,而「夾層之施作係違反建築法令之行為」,將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。

最高法院認為,建商廣告不實,構成契約預定效用之瑕疵,但「瑕疵」應僅存在於房屋,並不及於土地。

本件雙方買賣房地,係將房屋與土地分別簽訂契約,價金亦分開約定,高院卻以房地總價來計算建商的賠償金額,並不妥當,將全案發回高院更審。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

————————————————–

夾層屋屬違建 消費者要小心?

夾層屋是不是違建?

建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用,為確保國人的居住環境品質;同時為利創造良好的空間環境,現行建築管理法令,除對於居室之淨高有不得小於二‧一公尺之規定外,建築物室內空間規劃,

配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求,適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計,以創造活潑而富有變化的居住空間,藉以提昇國人的居住品質,是法令所允許的。因此有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞出現在建商之銷售廣告中,說明如下:

一、何謂夾層

所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。

夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權。

二、何謂挑空

所謂挑空係指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境

「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。

三、何謂挑高

所謂挑高係指建築物之樓層高度設計,採用比一般規定三.六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺,但其他用途建築物因無樓層高度規定,常有挑高之情形。

四、何謂複層式構造

在同一戶內,為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者,稱之為複層式構造,採複層式構造設計者,其樓層高度不得超過四‧二公尺,且其室內平均高度不得超過三.六公尺。