勿當租屋連帶保證人 注意合約陷阱╱什麼是保證人、連帶保證人

一般住宅承租市場中,少有簽約時要求房客提供保證人,但在承租人財力淺薄或多方共同承租有各別獨立合約的狀況下,房客往往會被要求提供保證人,專家提醒,由於「保證人」與「連帶保證人」的先訴抗辯權有所不同,保證人應特別注意「連帶保證人」須承擔的風險,以免成房東催繳租金的冤大頭。

自我保護

一般市售版本的租屋契約上除了甲、乙方欄位之外,還有「丙方,須負連帶賠償責任」一欄,不少幫租屋房客簽署連帶保證人的友人,往往因不瞭解擔任連帶保證人的風險而產生糾紛。

崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳指出,「連帶保證人是對出租人多一層的保障,如房客積欠租金時可另外追繳的對象,但對遭追討的保證人而言卻得承擔不屬於自己的債務,連帶風險相當高。」

一般保證人可拒償

中信房屋法務專員白宗益表示,所謂一般「保證人」可主張先訴抗辯權,若房東未向房客的財產強制執行前,保證人可以拒絕清償房客的債務,不過,「連帶保證人」形同站在與房客相同的法律地位,也就是一種約定的連帶債務,房東可捨棄房客不追討而單單向連帶保證人求償。

一般來說,房東在面臨出租特定族群時,例如弱勢族群、學生合租公寓樓層、外籍人士租屋,因擔心承租者的財力或租屋穩定度,會提出要求「連帶保證人」簽約,白宗益說,尤以整樓層合租的案例較常出現,房東通常會要求合租房客擔任「連帶保證人」,以保障穩定收租。

不過,由於法律沒有明定租屋簽約需要「連帶保證人」,因此房客可提具有正當職業、財力證明等,提高議租能力。

同時,馮麗芳也建議,可上網下載內政部或是崔媽媽基金會提供的租賃契約,裡面不包含丙方「連帶保證人」欄位,可避免一般民眾因不瞭解連帶保證人的法律意義,而造成須承擔房客債務的風險
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】

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什麼是連帶保證人?

所謂的「連帶保證」,指的是:保證人與主債務人負同一債務,對於債權人各自負有全部給付的責任。依據民法規定:

第七百四十八條:(共同保證)

數人保證同一債務者,除契約另有訂定外,應連帶負保證責任。

連帶保證與普通保證並不相同,連帶保證人是不能主張先訴抗辯權的,一旦在契約上簽名作保是連帶保證後,將來債務人不履行債務時,債權人可以不必先向主債務人請求償還,而直接向連帶保證人請求清償,因此連帶保證人所負的責任與債務人是一樣的。依據民法規定:

第二百七十三條:(債權人之權利-對連帶債務人之請求)

一、連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。

二、連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任。

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保證人、連帶保證人

何謂「保證人」(俗稱「作保人」),當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約(參民法第739條)。

簡言之,保證人附有給付主債務人不履行債務的必要,例如大雄經營事業有資金上之需求,於是向阿福借款,但未免日後求償無門,於是請大雄合夥人宜靜作為保證人,以供日後阿福向大雄求償無門之後,方得再向宜靜求償未返還之部份。

但是,阿福得不先經向大雄求償逕向宜靜要求返款嗎?此時,即有民法第745條所謂的先訴抗辨權,換言之阿福應先向大雄進行強制執行之程序後,追究無效果方得再向宜靜追究。

所謂「連帶保證人」,就是該保證人與主債務人連帶負清償責任的一種保證契約,簡言之,連帶保證人與主債務人共同負擔所需給付之債權金額,其中共同負擔並非是平均分配之意思。

倘債權人追討其債權金額時,得同時向連帶保證人與主債務人共同求償之,亦可單方面向連帶保證人求償。

是以,債權人得無須先對主債務人追訴,即可逕向連帶保證人請求履行有關之全部債務,關於連帶保證人即無依上述所謂之「先訴抗辯權」主張其權益。

(參閱民法第272條及第273條)上述「連帶保證人」之地位是採民法規定說明之,倘債權人在銀行辦理「自用住宅放款」及「消費性放款」時即有例外適用之規定,此時銀行應先向主債務人查證其財產狀況,並依客觀事實認定之,如查明主債務人確實無能力或不能為清償時,且擔保品有不足額擔保時,方得向該連帶保證人平均求償之。

但銀行仍得先就債權全部金額,對借款人及保證人逕行取得執行名義或保全程序。例如,大雄置產一棟房屋,因自備存款不足,於是向銀行貸款,經評估後認為需有保證人阿福,以免未來無法求償,結果大雄真的無法順利繳款,經銀行查證後知道大雄已無清償之能力並強制執行後,方得向阿福進行求償。

至於「人事保證人」是指當事人約定,一方於他方之受僱人將來因職務上之行為而應對他方為損害賠償時,由其代負賠償責任之契約(參民法第756-1條),由此得知保證人與人事保證人是有程度上的差異。
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