工業住宅合法化 17件案待審下月揭曉/工業宅與一般宅比較

房價高漲時代,比市價便宜1至3成的工業住宅應運而生;但不安全的工業住宅糾紛不斷,今年5月北縣府將工業住宅「金莊悅泉」通過變更為合法住宅,但路只走了一半,須待內政部都委會9月召開大會才有定論,屆時決議將影響目前掛進北縣府17件待審工業住宅變更案,涉及逾6千戶民眾權益。

買屋權益

近年北縣府鼓勵乙工建案就地合法化,但目前還未有任何一件工業住宅真正合法。北縣府城鄉發展局統計,扣除已送交內政部都委會審查的新莊「金莊悅泉」,另有17件工業住宅變更案掛件申請。

北縣府城鄉局計畫審議科股長邱信智說,其中5件資料齊全已進入北縣府都委會審查,包括中和「元氣大鎮」、淡水「南加州」、三峽綠友建設案、泰山長群建設案、樹林古鼎建設案;9月的決議不影響其他個案審查狀況,仍鼓勵工業住宅案送審變更。

嚴格審圖杜絕糾紛

推出淡水「南加州」建案的國揚建設總經理彭紹齡認為,政府審查不會針對個案而異,希望能一併檢討通過,若第1件工業住宅案真正變更成功後,希望其他縣市也能以此跟進。

為杜絕工業住宅糾紛不斷,現在北縣乙工用地建物欲申請使用執照前,審圖都特別嚴格,北縣府工務局施工科科長王益翔說,若發現衛浴採分散配置,或房屋銷售時有住家用途廣告,會要求起照人簽具切結書,在核發使用執照後半年內須申請都市計畫變更,並繳納保證金。

以新莊「金莊悅泉」為例,大約每戶平均每坪分擔1萬元,現場銷售專案經理江世勇說,全區規劃41至130坪產品,等於每戶另負擔40至130萬元;看似負擔不小,但若變更成功,原本房價比市價低1至2成的工業住宅立刻翻身,住戶將成最大受益者。

相較於北縣鼓勵就地合法,北市則是從嚴處置,北市府建管處發言人高文婷說,從今年1月起,北市工業用地上的建案在請得使照前須先繳交保證金,交屋3年內,若建管處檢查發現違規當住宅使用,將沒收保證金,希望以此墊高房價,杜絕工業住宅案再生。

業者:接受度漸佳

信義房屋代銷部協理呂信銓說,近期工業住宅案建造及規劃品質媲美一般住宅,又比市價便宜1至3成,且房屋稅及電費都可申請等同於一般自用住宅,買方接受度愈來愈大。不過仍有其缺點,例如核貸成數偏低,最危險的是鄰居可能開工廠。
蘋果日報 【柯玥寧╱台北報導】2010年08月13日

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一般住宅 vs. 工業住宅比一比

注意事項:

1、建物權狀:

(A)、一般住宅:登記為住宅或『住』字樣。

(B)、工業住宅:登記為一般事務所、一般零售業等字樣

2、公司登記:

(A)、一般住宅:部分可公司登記,部分不可。

(B)、工業住宅:可依法公司登記,可局部登記。

3、銀行貸款:

(A)、一般住宅:70%~80%

(B)、工業住宅:50%或不放棄,但若權狀登記為『住宅』或有『住』字樣可貸款至60%~70%,地段佳者甚至達70%~80%。

4、優惠房貸:

(A)、一般住宅:可申請各種優惠房貸。
 
(B)、工業住宅:若權狀登記為『住宅』或有『住』字樣可貸,其餘不適用。

5、地價稅:『自用住宅』:公告地價千分之2,『一般用地』:公告地價的千分之10~55。

6、房屋稅:『住家用』:房屋現值x1.2%,『營業用』:房屋現值x3%,『非住宅非營業』:房屋現值x2.5%。

7、土增稅:按土地公告現值分20%、30%、40%稅級課稅。

8、水費:依自用住宅費率、口徑大小,負擔不同基本費。

9、電費:住宅或營業用電,依實際使用。

10、罰則:

(A)、一般住宅:無。

(B)、工業住宅:依都市計畫法第79條規定,處罰其所有權人、使用人、管理人6~30萬元罰鍰,得連續罰。
 
◎基本上,位於都市計畫區內的工業用地,或是都市計畫區外的丁種建築用地上,依法不得興建住宅,若拿來當住宅使用就屬違法,政府得罰6萬到30萬元,且可連續處罰。

2009年5月全台首宗『乙工建案』─『金莊悅泉』,即為北縣工業住宅變更首例。但須全體住戶分攤並繳納代金給縣政府,並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金,總計2億多元。

儘管所謂的工業住宅價格低廉,『乙工建築至今依舊不能作為住宅違規使用』,亦即,工業區可以蓋房子,但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所而非作為住家使用。

為因應層出不窮的消費糾紛,並活化工業用地,台北縣政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化,以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地,合法變更為住宅地。

其優點在於房價低,甚至還有規劃豐富的公共設施。而乙工建案與一般建案最大的差異除使用分區,主要在於承貸問題。
經濟日報

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