評論農地銀行 仲介農地買賣/農地買賣 法令上有何特別限制的規定?

最近有兩件事件顯現政府在制訂政策上的反覆與一國兩制的雙重治理標準,第一件是苗栗縣政府為了徵收大埔農地,引發了當地農民怒吼並夜宿凱達格藍大道抗議,最後雖然獲得高層重視並和緩解決,但背後代表著立意良善的『農村再生條例』所牽引的開發利益與弊端,

這中間牽涉美其名為活化農地,改善農村生活品質的農村再生條例,在農地大幅鬆綁後對農地產銷的促進是否能提出具體的有效方案。

另一件事情是中科三、四期的建廠計畫被法院以違反環評為由裁定停工,這對已經開工的數千億建廠計畫造成巨大的傷害,更對政府的公權力與多頭政策產生相當大的質疑,難怪友達董事長李琨耀怒罵:我們到底有幾個政府?

這股吶喊驚動了高層,官方開始三管齊下擬定搶救計畫,這件事牽扯到前後朝的政策反覆也牽扯到環保問題與法院的裁定效應,實在讓百姓們對政府夾在政策與民意間的裹足不前而感到不安。

『農地銀行』宣稱是依『農業發展條例特別法』可以不受『不動產經紀業管理條例』規範,以後,各公家事業單位是否也可制訂特別法,自行仲介不動產的買賣與租賃?我們還有幾個政府?我們還要一國幾制?

六年前,同樣是美其名為了促進農地有效應用,農委會依『農業發展條例』,由內政部依頒佈的特別法,通函農委會明示全省農漁會得不受『不動產經紀業管理條例』規範,自行仲介農地買賣與租賃。

九十六年農業金融局正式成立『農地銀行』並輔導各地農漁會成立農地銀行服務中心,正式經紀農地買賣與租賃,此舉讓不動產經紀業者一片譁然,當時業者也大聲疾呼:我們到底有幾個政府?為甚麼同一個政府會是一國兩制?

農漁會從事農地仲介買賣租賃可以不加入不動產經紀公會組織,工作人員可以不透過不動產經紀人員考試,就以兼任方式從事專業度很高的經紀業務,同時可獲額外獎勵,服務流程粗糙,更無視發生糾紛後的責任歸屬問題。

何況,經過農漁會自行仲介的農地,我們質疑農委會有無嚴格把關?非專業的仲介人員是否依照標準作業流程?是否提供專業性的流程服務?誰來督導與稽核?出了問題有無申訴與懲罰機制?我們不禁懷疑,到底農民銀行的成交案例中,有多少比例是真正促進農地的有效應用?

業者多年來經過多次抗議,連主管官署地政司都無能為力,最後的答案是:『開會協商時你們業者也在場』,參加會議變成背書,以後業者還敢參加任何會議與協商嗎?『農地銀行』宣稱是特別法可以不受『不動產經紀業管理條例』規範,以後,各公家事業單位是否也可制訂特別法,自行仲介不動產的買賣與租賃?我們到底有幾個政府?我們還要一國幾制?

『農地銀行』要正規發展,就要訓練『專職經紀人員』,遵守『不動產經紀業管理條例』的有效規範,建構完整的『資訊服務平台與申訴平台』,才能滿足農民真正的需求與民眾真正的期望

每次內政部地政司邀集業者開會都經常無視業者的反彈意見,而逕自發表所謂的產官學共識,讓業者真是啞巴吃黃連苦不堪言。

譬如資訊透明化這件事,業者的反應是:我們贊成資訊透明化立意良善,但應該先由政府帶頭,考量稅制公平與社會公平面,提出全面性的改革配套措施、、、、。

但會議的結局,經常是官員說今天大家都有的共識就是資訊要透明化,把業者重要的呼籲與前提忽略,雖然勉強將業者意見列入會議記錄,但最後還是我行我素,逕自列入不動產經紀業管理條例的優先修法項目,這跟大埔農民的強烈抗議與友達李琨耀董事長的怒吼後,政府的回應態度相比,實在讓不動產經紀業者認為政府是在挑軟柿子吃。

在某一次公聽會中,甚至有曾經擔任過政府地政部門的要官,居然認為政府要民眾主動登錄不動產成交行情,因民情不同與民眾顧慮會有執行上困難,所以不方便政府先做,最簡單的方式應該先修不動產經紀業管理條例,

規定由非當事人的不動產經紀業負責提報,會議現場也有官員直指若業者不從就以重罰處置,這種針對弱勢業者打鴨子上架的執法心態實在引人非議,難道真的要業者如大埔農民一樣上街頭,如友達李董事長一樣的怒吼,如建商們運用政治人情壓力,政府才會真正重視民意與業者權益嗎?

我們呼籲無論是『農村再生條例』也好,『農地銀行』也好,政府要落實的是促進農地發展與有效應用,絕不能落入官商勾結的另一個運作平台,農地銀行要正規發展,就要訓練『專職的經紀人員』,遵守『不動產經紀業管理條例』的有效規範,包括建立『完善的服務平台與申訴管道』,才能滿足農民真正的需求與符合民眾真正的期望,

也才不會導致一個政府多種政策或多頭馬車與疊床架屋的窘境,讓民眾霧裡看花無所是從。尤其是政策的制訂一定要充分與業者溝通,並充分的反應業者的意見與真正的民意結合,才能兼顧治標與治本,制訂完善的有效政策,是盼!
【台灣不動產交易中心/總經理/李同榮】

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農地的買賣,法令上有何特別限制的規定?

(一)修法前之規定
 
私有農地的買賣,原土地法第三十條規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」

故如買受人無自耕能力,則所簽訂之農地買賣契約即係以不能之給付為契約目的,係屬自始主觀不能,依民法第二百四十六條第一項前段的規定,其買賣契約應屬無效。故農地買賣,應特別注意承受人是否具有自耕能力,所簽訂的農地買賣契約是否有效之問題。

(二)修法後之規定
 
惟土地法第三十條、第三十條之一,對農地承受人資格的限制,已於民國八十九年一月二十六日修正公布予以刪除。現有關農地買賣移轉等措施,應依農業發展條例及其相關法令辦理。依新修正農業發展條例(關農地之買賣移轉,設有下列限制:

1.使用之限制
 
耕地之使用,應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定,始得辦理所有權移轉登記。

但一、因繼承而移轉者。

二  因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者。

三  依土地法第二十條所定之標售而移轉者,不在此限(農業發展條例第三十一條)。

2.承受之限制
 
私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者,不在此限(農業發展條例第三十三條)。

農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,其符合技術密集或資本密集之類目及標準者,經申請許可後,得承受耕地(農業發展條例第三十四條)。
台灣法律網 文 / 劉孟錦律師