二次施工恐自負拆除風險/購屋必讀-看懂二次施工

二次施工恐自負拆除風險,不知情買違法建案才可主張賠償或解約,最近北市民權東路「優森活」、「富春山居」建案,公然在售屋廣告促銷夾層屋,遭北市政府法規委員會列入違規夾層屋消費警訊。這樁案例,凸顯出違規建案的存在數量並非九牛一毛,尤以二次施工為多。

在民眾「一個願打、一個願挨」的常態下,北市府首度針對違法夾層屋提警訊,民眾也應了解房屋使用是否悖離法規。

消費警訊

根據北市府建築管理處統計,自1995年以後的新違建約有2萬8千多件遭查報,其中仍有逾6000件待處理,僅今年2、3月就有逾600件違規建築遭查報。而新建案中,常見所謂的二次施工(簡稱二工),則是指建商在向建管處檢具建築申請圖說、取得建照與使用執照後,在原本核准圖外,私自增加新的設計,並未申請執照。

可先瀏覽原核准圖

永慶代銷副理歐明弦表示,常遇見的二工有陽台外推、夾層、透天別墅社區的車道上加蓋空中花園等,「民眾聽到二工的附加價值,通常不會有意見。」

近年因二次施工的購屋糾紛不斷,目前建商或代銷銷售二次施工建案時,大多會明確告知。預售屋或實品屋現場也會畫上虛線,表示將二次施工。北市府建築管理處主任秘書高文婷表示,民眾在已知情下簽約買屋,未來必須自負遭受拆除的風險。

購買預售或結構體建案的民眾,若想瀏覽原核准圖,可以到各縣市建管處施工管理課「購屋服務櫃檯」申請,「或者和建商索取,誠信的建商也應該給予。」高文婷說。若民眾在不知情的情況下購買,可主張損害賠償或解約。

高文婷表示,預售屋無法檢舉違建事實,只能循消保體系維護民眾權利,視為廣告不實,有誤導消費者之嫌。若已成屋,只要有人以明確事證檢舉,政府就會到場按電鈴,或發文要求該住戶領勘。

若拒絕檢查,明顯故意規避,消保官可以《消費者保護法》罰鍰;建管處也可以循《行政執行法》第28條,強制執行「怠金」(即罰款),罰到拆除為止。

工業住宅違反法規

除了二次施工建案外,近年常見的乙種工業用地建案,建物用途名目為一般事務所,但購屋者常以為是「工業住宅」,高文婷表示,工業住宅完全違反都市計劃的分區屬性,無論怎麼申請都不能做住宅。

現今除台北縣可以有條件繳代金變更住宅外,其他號稱「工業住宅」的社區,民眾購入後若作為住家使用,皆屬違法。

資料來源:《蘋果》採訪整理

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購屋必讀-看懂二次施工

二次施工簡稱二工,建商會依照原始設計圖來「按圖施工」,當然,前提是該設計圖必須符合建築法規,建商才能取得建築執照。

當建築物完工並拿到使用執照後,建商又在原設計圖中沒有設計的部份做加工,以致建築物的容積、建蔽、結構、安全或外觀等項目發生改變時,就叫做二次施工。

二次施工最常見的就是夾層、陽台外推、後院增建、頂樓加蓋或警衛室增建等。不過,為了避免日後的購屋糾紛,建商在和消費者簽訂合約時,通常會附加一份變更(加建、外推)同意書,以便萬一將來舉發違建時,責任由消費者自行負責。

一般而言,愈鄉下的地方,愈喜歡在透天厝的頂樓與廚房做增建,建商也會把代客增建做為附加服務。但這種房子的危險性在於整個防火巷被蓋滿,火災時,有可能發生無處可逃的危險。

有的廚房加建在自家後院空間,雖然不妨礙防火巷逃生功能,但卻妨礙了室內空間的採光,影響整個社區的美觀,並間接衝擊日後房價,且隨時要擔心被舉報拆除。

頂樓加蓋如果只是輕鋼構的簡易型加蓋,影響房子結構安全較小,但如果是RC(鋼筋混凝土)灌漿,甚至加蓋到兩層以上,建築物的負重可能超過原設計的結構承重,地震時最容易發生倒塌。

至於大樓的違建通常是在公共設施,例如本來為了逃生安全而規範的一樓開放空間,被建商隔成交誼廳、警衛室、電影院、圖書館或兒童遊戲房,或者建商將室內樓層挑高,

在銷售過程中以「魔術空間」為訴求,變相鼓勵民眾做夾層,雖然透過木工裝潢隔出的夾層一般不被認定是違法(RC才被視為違法),但若每個樓層都做夾層,建築物的負重將大增,加上施工過程敲打鑽洞,多少會影響結構安全。

在台灣很難找到一棟完全沒有違建的建築,消費者要把握幾個原則:

一、所有違建施作必須以安全為最優先考量,例如建商當初結構設計,如果未將違建負重納入設計,就最好不要違建。

二、違建部份不可以妨礙逃生。

三、不影響整體建築外觀美感。

四、如果一定要違建,例如鐵窗、採光罩等,最好大家統一施作,免得影響觀瞻,衝擊房價。

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