三商銀海外買樓 國際城市不動產價相對便宜!

雖然下個月中才真正要上呈測試結果,不過今天各報已根據銀行先行透露的消息指出,就金管會的『定義』,國內公營銀行的房貸高曝險額度,保守估計達2,500億台幣:如果大台北房價出現一成以上的明顯下修,情況可能更『嚴重』。

昨天住展企研室就已點出,公營銀行針對大台北第三圈房市進行放貸緊縮『加碼』,就已是十足的風險控管考量。

就現況看,資金行情似已慢慢退潮,國人薪資及消費水準則還沒跟上近年大台北房價漲幅,因此最近銀行動作頻頻,當然是想避免十餘年前房貸逾放問題再度重演。

而根據經濟日報披露,國內重點行庫之三商銀(華銀、一銀及彰銀),甚至已將未來獲利鎖定在購買海外不動產上。

根據報導,三商銀都考慮進軍紐約商用不動產,彰銀還把眼光放到倫敦及新加坡,第一銀行則還打算進軍越南河內。

而實際做法則是雙管齊下,一方面在這些國際城市拓點、設立海外分行,另方面用『以買代租』的方式,直接購入分行行舍,不僅省下租金,還能反過來當包租公賺租金。

目前大台北都會區地價愈來愈貴、房價持續攀高,住宅或寫字樓皆然,然而同時間租金水準也還停滯不前。

國外則是相反,租金水準比台灣高,但房價則因次貸及金融海嘯影響,還在相對低點;因此三商銀在拓展海外業務之同時,當然選擇直接買樓,順便出租的模式。

說到此處,其實三商銀的說法似曾耳聞,那就是,國際主要城市不動產價格相對便宜。確實,如前所述,受到利空連續衝擊,歐美各主要都市的不動產價格確實還在修正階段。

更有趣的是,才不過兩、三年前,我們也聽到台灣不動產業者,甚至部份銀行也說,大台北房價在國際都會區中屬相對低檔,因此不但有條件吸引外資,成為國際盤,更有所謂的補漲空間。

單看當時水準,台灣或台北市房價,無論住宅或商用,確實和紐約等國際大都會有段距離(租金水準差更多)。

然曾幾何時,在回流資金狂潮的推升下,台北市目前的房價所得比,居然已高過許多國際城市;如今甚至三商銀進軍海外,還冒出和幾年前完全相反的敘述。

其實在比較房價的同時,恐怕我們更需關注的,是這個城市的整體發展藍圖,甚至是建構的精神及意象等等。從這些商業行為以外的面向看,台北市顯然仍差紐約、倫敦或巴黎這些知名國際城市一大截。
住展房屋網提供

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三商銀 揮軍海外買樓

國際主要城市不動產價格相對便宜,讓三商銀決定大舉進軍紐約、倫敦、新加坡與河內等地不動產,一方面節省租金,還可以出租來收取固定收益。三商銀主管指出,若購買海外大樓流程順利,預計一年內將增添至少六筆海外不動產交易。

其中,彰銀添購海外不動產的設定範圍最廣,鎖定倫敦、紐約與新加坡等地;動作最快的則是一銀,年初已在曼哈頓找尋據點,並挑出兩、三個標的與當地仲介持續接洽中,近期就會選出最適合的地點作為紐約分行行舍;華銀同樣鎖定紐約為添購海外不動產地點。

行庫主管分析,紐約分行年租金約50萬至60萬美元,換算成新台幣約1,500萬元,租賃契約通常一簽就是十年,合計租金達新台幣1.5億元,相當買下該樓層的價格;但紐約當地買賣不動產習慣以「整棟」為單位,與華人以樓層為單位不同,因此未來其他樓層勢必要出租。

除了美國,一銀發言人周伯蕉指出,越南政府近期多次要求一銀補件,顯示河內分行設立的時間已經不遠,一銀也在河內市中心選定據點,只要分行核准函令通過,就會買進這筆不動產,但依越南對買賣的定義,是長期租賃50年。

此外,一銀、華銀也考慮前進印尼,重啟布局雅加達計畫,一方面讓金融布點緊跟台商腳步,也希望將海外分行獲利穩定提高至兩、三成。

據了解,三商銀過去在印尼雅加達皆曾設據點,但因印尼排華色彩濃厚,台商紛紛撤資,三商銀也撤退據點。

近年南韓、台灣等大型企業陸續前往投資、設廠,讓銀行再思考至印尼設點。

三商銀主管說,重返印尼金融市場的成本與門檻都比過去高許多,且印尼政府希望外資能與當地銀行「合資」,由於當地具規模的銀行要價相當貴,預估投資金額達新台幣數十億元,須好好評估。
【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】