土增稅一生一屋優惠 你用過嗎/不限次數的一生一屋政策

名下只有一戶自用住宅者,99年起不論換屋幾次,只要符合規定,都能享不限次數土地增值稅10%的「一生一屋」優惠,可惜民眾對政府美意多不了解,目前全市只有13件申請案,稅額300多萬元,台南市稅務局提醒換屋民眾,別忘了自身權益。

跟一生一次不衝突 屬申報制

台南市稅務局表示,以往的土地稅法規定,每人一生只能享有一次自用住宅土地增值稅10%的優惠,俗稱「一生一次」,日後再有賣屋換屋,都需依土地公告現值,課以20%、30%、40%不等的土地增值稅。

「一生一屋」則不然,一個人一生當中,不論換過多少次房屋,只要名下只維持一戶自用住宅,每次換屋,都可享10%的土地增值稅。

台南市稅務局表示,「一生一次」與「一生一屋」不相抵觸,名下只有一戶自用住宅者,可先採用一生一次,之後再使用一生一屋。

台南市稅務局指出,「一生一屋」上路8個月以來,因多數屋主對土地增值稅的觀念仍停留在一生一次,而一生一屋優惠又屬申報制,稅務人員並不會主動查核告知。

台南市稅務局表示,總局收到13件一生一屋申請案,安南分局還是掛零,顯示很多民眾還不知道此稅率優惠的好康。

近期換屋,且符合一生一屋條件者,如果還未繳交土地增值稅且在繳交期限內者,趕快向稅務局提申請。
自由時報 記者孟慶慈/台南報導

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土增稅自用住宅優惠改為不限次數的「一生一屋

立法院初審通過政院提出的土地稅法第34條條文修正草案,繼民眾換購自用住宅一人一生一次10%優惠土增稅率後,增訂「一生一屋」的優惠選擇機制。

也就市民眾不管一生一共換了幾次房屋,只要在換屋當時,自己、配偶、以及未成年子女只有一戶自用住宅,持有土地滿六年,本人或配偶或未成年子女連續設籍滿六年,出售前五年純自住、沒有營業或出租,以及都市土地不超過九十坪,非都市不超過兩百一十坪,均可重複使用10%低稅率優惠,減輕換屋稅負。

這項換屋減稅政策修法方案實施後,民眾購屋減免土增稅優惠將達三種,即一生一次、一生一屋與重購退稅。前二者稅率僅10%;後者則屬先繳後退的補貼機制。
 
壹、「一生一屋」政策因素評估

一、整體稅收影響評估

新增「一生一屋」適用土增稅低稅率優惠,需以土地所有權人與其配偶、未成年子女僅有一處房地的換屋者為限,持有兩戶以上,或夫、妻各持有一戶自用住宅,均不在減稅之列。

土增稅按累進稅率課徵,自用住宅最低稅率為10%,一般稅率最低20%、最高40%。根據財政部統計,以房屋所有權人本人、配偶及未成年子女為單位,全台僅持有一棟房屋者共計423.3萬戶,占618萬戶的68.45%。台灣一般家庭換屋平均次數約3至4次,自用住宅持有年限平均10.8年。

若自用住宅優惠土增稅增設「一生一屋」減稅條款後,以民眾一生平均換屋4次計算,每年土增稅將減少51.3億元,但相對會增加所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收共24.4億元,減稅政策所造成的淨損失約27億元。

二、地方財政影響評估

土增稅在房地移轉時課徵,屬於地方稅,分配比例是地方收80%,20%繳國庫,可說是地方稅收的第一大稅,而所增加的所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收卻是中央稅,以致於地方財政更顯困難。

租稅改革對於地方稅只有減少,沒有增加,有些縣市甚至領不到薪水。財政部在推動稅制改革應做好全盤規劃,不要讓「中央請客地方買單」的情形一再發生。

三、持有期間及面積設限,符合防弊原則

政府將在持有期間及面積予以設限。適用者必須持有自用住宅滿六年以上 (連續在此住宅設籍達六年以上),而出售之前五年都未做營業或出租使用。

面積則限定都市土地在三公畝 (約九十坪)之內,非都市土地在七公畝(約二一十坪)之內。

「一生一屋」制策方案的自用住宅面積限制對絕大多數換屋者都足敷所需,以都市每一家戶的自用住宅土地為例,全國平均約僅十七坪,台北市平均僅八坪,高雄市平均十一坪,屏東為約卅一坪,台東約四十一坪。如果出售的土地超過前項面積上限,在上限之內的部分仍可享有優惠稅率,超出部分就必須以廿%至四十%累進稅率計算。

而對高所得的族群來說,通常擁有好幾戶房子,因此一生一屋對他們來說助益不大;對投資客來說,由於多為短線進出,也不在優惠條件內,但對於想要把房子由小變大、由遠變近的中產階級換屋族來說,將是滿大的誘因。

因此確實可以達到避免政策浮濫或圖利投資客和高所得者的疑慮。

四、有助刺激房地產景氣

將土地增值稅率優惠「一生一次」改變為「一生一屋」,有助於鼓勵民眾換屋、置產,可以活絡國內房地產景氣。

五、與國際稅法精神相符

世界各國自用住宅的交易利得大多享有所得稅的減免優惠。依日本法令規定,擁有期間超過十年以上者,課稅所得在六千萬日圓以下,稅率為10%,超過六千萬日圓以上部分,稅率則為15%;

美國規定,自用住宅的擁有者出售前五年至少有二年的期間,係以其為主要的住所,則每二年可從其交易所得中扣除二十五萬美元,韓國則是自用住宅移轉時免計入資本利得,但持有年限須達三年,同時,市價必須在六千萬韓圓以下(約台幣二百多萬元)。

貳、「一生一屋」對策與建議

一、中央請客,中央買單

土地增值稅是地方稅,「一生一屋」新政策如果實施,各縣市短少數十億元土地增值稅,地方財政將更顯困窘。中央應盡速針對稅收減少,提出因應方案,減少的賦稅收入,由中央補足。

落實中央請客,中央買單的責任政治,不要讓中央推利多,又要地方買單的惡習一再上演。

二、持有面積設限過於寬鬆

都市土地不超過九十坪,非都市不超過兩百一十坪,均可重複使用10%低稅率優惠。此規定實在過於寬鬆,這是土地坪數,而非建物坪數,一般民眾根本用不到這麼大的面積,建議法規應做限縮。

都市土地不超過四十五坪,非都市不超過一零五坪,相信已經相當足夠,如堅持原規定,則應加入金額限制,才符合公平性。

三、修正公告現值與市價的落差

在現行法制下,公告土地現值有二個主要的作用,

一是作為政府征收土地時補償地價之依據,

二是作為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準,公告土地現值如能調整接近市價,不僅被征收土地所有權人權益可獲得充分保障,同時也可以達到平均地權漲價歸公政策目標,且土地增值稅是地方稅,亦可提高縣市稅源。

然除台北市公告現值與市價的落差不大外,其餘縣市都有相當落差,仍有待修正調整。

四、稅務單位須謹慎查核房屋是否為自用

土增稅的課稅是為了達成土地漲價歸公的社會目的,所得重分配的功能係其最重要的特色。因此,在對自宅用地給予租稅優惠的同時,稅法上亦對其可能產生的不公與漏洞予以嚴格的防範與限制,要加強稽查房屋所有權人出售前五年是否是純自住,沒有營業或出租等行為。
 (本文發表於中央網路報)