分不清「泡沫」與「保值」千萬別購屋

面對全世界資產價格的不斷上昇,許多人仍抱著過去幾十年的舊思維,認為是一種「泡沫」,這是一種對環境變化的無知,投資人如果無法分辨「泡沫」與「保值」的不同,將在未來幾年遭到極大的傷害,成為環境變化下的犧牲者。

以往,由於各國對貨幣數量控制良好,導致世界上只有「一套」資金,流向那裡,那裡資產價格就被炒高,抽離之後,價格就崩跌,這就是許多人常說的「泡沫化」。

但在二○一○年,世界已經改變,金融海嘯後,世界上的鈔票愈來愈多,已非昔日一套資金的情況,當資金多到無法抽離時,資產價格的增高,已是一種必然,它不再是「泡沫」,而是一種因應貨幣貶值的「保值」現象,其價格不會崩跌!

因此,如果還認為目前的房價是「泡沫」,會回到二、三十年的房價水準,不是無知,就是愚蠢!因為現在的高房價不再是「泡沫」,而是一種反映貨幣貶值的「保值」現象。

這種「保值」現象,不但不會「泡沫」,未來幾年,在世界各國政府全力避免經濟蕭條與失業問題嚴重的壓力下,還會愈來愈強烈。

因為,唯有資產增值,才能真正解決金融海嘯問題,也才能讓全世界的經濟運作回復常軌,投資人如果要真正瞭解其中奧妙,以下五點的環境變化不可不知。

環境變化(1)鈔票的「資產」假象消失

「貨幣」(鈔票)本來只是交易的工具,本身不具有任何「價值」!但在過去百年,由於世界各國對於貨幣數量控制極為謹慎,使得相對稀少的「貨幣」,慢慢具有了「資產」價值的假象,許多人認為擁有貨幣(鈔票)就是擁有「資產」,於是乎,他們將貨幣(鈔票)存於銀行、存於金庫、藏在地下、藏在密室,誤以為擁有貨幣,就是富人。

不但如此,如將貨幣存於銀行,往往還可以獲得高的利息(台灣在八○年代存款利率還曾高達百分之十以上),這種既能保值又具有高收益的標的,自然會使貨幣產生資產的假象,使擁有貨幣的人當然會覺得自己擁有了資產!

這種想法在貨幣仍然稀少時,並沒有錯。

但是,在金融海嘯之後,以美國為首的資本主義國家,大量印製鈔票,使得貨幣「資產」假象正快速幻滅。

最好的例子,是將錢存在銀行已不再有高報酬(多已接近零利率),「儲存」貨幣可以獲利的機會已經快速消失。

除此之外,大量印出的鈔票,必然會造成貨幣的貶值(通貨膨脹),當貨幣貶值,購買力會下降,長期「持有」貨幣就會變成一種愚蠢的行為,因為目前所持有的貨幣,三、五年後也許只能購買到一半價值的東西,這種會「縮水」的標的,自然無法成為投資標的,也就失去了成為「資產」的機會,因為持有它會有極大的風險。

也因為這種現象,全世界的有錢人,都開始面臨一個新的課題──想要快速將鈔票去換「資產」?因為資產必須具備不會貶值的「保值」特性,否則辛苦賺來的錢,不但無法獲利,還會貶值,是多麼可怕的事?這種想法也是造成目前世界上所有具有資產特性的標的,價格不斷攀高的主要原因!

擁有貨幣的人,如果無法瞭解這種環境變化,當有一天鈔票突然少二個零──一萬元變一百元時(北韓在二○○九年已經發生),必然會後悔不已。

環境變化(2)「保值」已成為投資主流

為什麼「保值」已經逐漸成為投資的主流呢?就像過去,曾有許多人認為國家的經濟目標就應該是追求高的GNP成長一般,「投資就是要追求獲利」是許多人的共同想法!

但是情況已經改變,目前許多已開發國家,開始認為「成長」(GNP的增加)並不是經濟發展的最主要目標,如果「零成長」可以使人民的生活(或居住)品質提昇,而不會因追求經濟成長而犧牲環境品質或是債留子孫的新思維,已逐漸成為主流。

同樣地,對於投資,以往,一味的追求高獲利,也因為各種資產價格已高,風險變大,而逐漸開始產生新的思維─投資首重「保值」!

造成這種改變的主因是貨幣的氾濫,由於金融海嘯的危機至今仍未解除,而金融海嘯的真正病因是資產貶值(美國房屋跌價),因此,美國政府必然瞭解,不論採用何種策略,最終的目標,必然是要使資產升值(房屋升值),金融海嘯危機才能真正解決!

而不斷增加的貨幣供給,只是達成這種目標的主要工具,所以資產增值(房屋升值)已成為解決金融海嘯危機的目標與良藥!

許多外行人還以為房屋價格的上漲是「泡沫」,不斷地傳播泡沫化的憂慮與排斥,基本上就是對於環境的無知。

美國企圖透過大量印鈔票,暫時避免金融海嘯的破壞,以協助經濟活動回復常軌,然後,就可以隨著就業復甦以及所得(工資)增加,使得資產增值的負作用能得以紓解,金融海嘯危機就可以順利結束,這是復原經濟的大戰略。

但實際情況的發展,目前仍無法如願,因為各國經濟復甦的情況尚未如預期,失業率仍居高不下,在大量增加貨幣供給的同時,許多國家無法等到經濟復甦,就已經因負債過重而瀕臨「破產」危機,當國家面臨破產危機時,就談不到經濟復甦的大戰略了。

所以目前的情況是,大量貨幣仍不斷地流入市場,可是因為經濟復甦緩慢,所以貨幣的退場時機仍無法預測,而愈來愈多的資金在全世界流動,造成「資金海嘯」,當這股力量愈來愈強烈,它流向那種商品,那種商品價格就會暴漲,所以房地產、稀少資源、原物料、甚至糧食的價格都受到這股力量的影響,價格大幅增值。

在其退潮之前,各種相對稀少性商品的價格攀昇,將是無法抵擋的趨勢,人們雖不斷地發出打擊「泡沫化」的哀嚎,也並不能改變這種趨勢,所以是要繼續詛咒它,還是要接受它?雖然已成為一種選擇題,如果接受它,就必須快速地將自己所擁有的貨幣(鈔票)轉換成資產!

因為,不論發生什麼情況,「貨幣泡沫化」將是最先也是最確定會發生的情況,不論用貨幣換任何東西,都比繼續持有貨幣要安全。

環境變化(3)通貨膨脹為「保值」掛保證

金融海嘯的導火線在於資產貶值,如果資產貶值問題解決了,金融海嘯就會消失!因此,不論世界各國政府如何施政,最後目標一定是要資產增值,而最主要的方法就是通貨膨脹(貨幣貶值)!

大量發行的貨幣,一方面可以使金融海嘯的危機暫時止住;另一方面可以創造資產增值的環境,只要資產增值了,一切問題就解決了──回到經濟常軌!所以股神巴菲特(Warren E.Buffett)從二○一○年開始,不斷放出美國房屋即將增值的觀點,其實就在反映這種戰略思維。

因此,美國聯準會(Fed)還會不斷地增發貨幣,直到問題解決。解決問題的速度為何會那麼慢?主要原因是許多人仍然將鈔票誤認為是資產,所以許多貨幣被人們存起來了,不拿出來流通,因此,還曾導致許多政府不得不印製各種型式的限時「消費券」,來代替鈔票流通,這種誤認貨幣是資產的行為,不但影響經濟復甦,還會逼使美國再多印鈔票。

所謂的大戰略,其解決問題的順序,是先透過貨幣氾濫以推昇經濟發展;再透過經濟發展以增加就業;就業活絡後促使工資提高;然後,透過工資提高以抵銷資產增值的痛苦;最後,再透過資產增值(通貨膨脹)抵銷貨幣氾濫,以順利減少政府債務,並徹底解決金融海嘯危機!因為,金融海嘯的根本問題如果不解決,隨時還會反撲而來。

這種以通貨膨脹解決金融海嘯的大戰略,是人們從來沒有碰過的經驗,仍是一種實驗性的作法,因與人們的過去經驗完全不同,所以過程中必然會導致民怨不斷,面對這樣的環境,施政者都必須面臨抉擇─要順應民意,以民粹治國?還是堅持正確戰略,努力溝通,教育民眾?

雷根(Ronald W. Reagan)曾被美國人民譽為最受歡迎的總統,並不是因為他的能力,而是他的「溝通」方法,所以他最終被定位為最偉大的「溝通者」(communicator),未來主政者的成功指標,必然是「溝通者」而非「民粹者」。

時代潮流是人力無法抵抗的,目前全世界所採用的是以「通貨膨脹解決金融海嘯」的大戰略,誰也攔不住!在這種戰略中,資產增值我們雖然不喜歡,卻一定會發生!這也是保值性商品必然會成為投資主流標的的最主要原因。

可惜的是,在這段等待資產增值的時間裡,因為選舉,因為民粹,阻礙了大戰略的發展,太多的政策干預,太多的民粹思維,太多的假公平正義之名的言論,使得經濟活動無法依其市場道路順利復甦,反商、反富的結果,會使最有能力投資以降低失業率的企業與富人們灰心與退縮,必然會拉長經濟復甦與增加庶民痛苦的時間。

環境變化(4)低利率為「保值」買保險

利率有二個主要功能:一種是反映資金的成本;另一種是收回貨幣的工具。

如果一個國家希望經濟發展順利,就必須維持低的利率,目前世界各國的銀行不斷地調低存款利率,尤其是大額存款的利率,已接近零利率的水準,反映出各國政府對於經濟發展的渴望與期待。

在這種情況下,希望透過提高利率,將大量的貨幣收回到金融體系,顯然是不切實際的!許多國家都只能小小地調高存款準備率(Required reserve ratio),就是因為不敢調昇利率,怕影響經濟復甦!可是又「認為」應該努力收回些貨幣,這種又想促進經濟發展,又想打擊資產升值的紊亂思維,當然導致貨幣政策的進退失據。

經濟發展差一些有什麼關係呢?最直接的影響就是失業率的上昇,美國在十 附近徘徊,台灣也不斷地接近六 的歷史新高,失業率高就會影響選票,沒有了選票就不易保有政權,現在世界上許多政府的民意支持度都不斷地創新低,原因無他,失業率太高就是主因。

理論上,失業率是不難解決的,讓企業多雇些人就好了!但這就牽涉到了施政者的智慧,因為失業率高,庶民就有怨氣,這種不理性的怨氣,就易成為「怨氣海嘯」,他們抱怨商人們為什麼那麼有錢(卻故意看不到大量倒閉而家毀人亡的商人)?

於是反商,政府就制定了許多讓企業不舒服的規定,導致企業不是倒閉、縮小規模,就是出走,於是工作機會就更少了!

他們抱怨有錢人繳稅太少(卻故意看不到政府稅收的最主要貢獻者是有錢人)?於是反富,政府就努力的加課富人稅,讓有錢人覺得賺錢無趣,就減少了對事業的投資,能多雇用人以減少失業的工作機會就愈來愈少了。

他們抱怨房價太高(卻故意看不到近百分之九十的家庭都已擁有住宅)?於是政府就制定各種打擊擁有房屋的措施,打到大家都借不到錢買房屋,打到大家擁有的房屋都賣不掉變成存貨,火車頭產業就蕭條了,工作機會就更少了…

如果施政者無能,就會縱容「民怨」成為「怨氣海嘯」,它將成為摧毀企業、摧毀經濟活動的殺手,那種情況只會使得失業率更高,然後導致民怨更高的惡性循環,國家就會萬劫不復了!

可惜的是,反對黨為了奪取政權,往往希望鼓動這種「怨氣海嘯」的發生,可是當他們取得政權後,也無力改變,於是會造成政權不斷輪替,國家持續混亂與衰敗,這就是「民粹治國」的必然結果。

在這種環境裡,只有少數「菁英治國」的國家,知道要解決民怨是「目標」而非「手段」!所以他們要支持企業、要減稅、要保障有錢人、要不反對資產升值……因為這些庶民們不喜歡的表面現象,卻是能讓失業率降低的唯一機會,失業率低了,所謂「一白遮三醜」,所有的民怨才能得以真正紓解。

最好的例子,是美國的克林頓(William J. Clinton)總統,不論犯了多麼大的過錯,只要經濟發展良好,失業率低,就可以穩坐總統寶座;而卡特(James E. Carter)總統,所有人都公認是美國有史以來道德水準最高的總統,但不論他多麼努力,卻無法連任。

顯見問題不在道德,而在經濟!所以低利率已是國際性共識,誰想提高就是自殺!在這種情況下,企圖以提高利率來解決資金氾濫的情況,顯然不會發生,也不切實際!因此,低利率又為「保值」性資產價格的上升,買了一個很大的保險。

環境變化(5)小富靠保值,大富靠環境

我們無法改變大環境,但我們可以因應!所謂「小富由儉;大富靠命」。

命,就是投資環境,目前全世界對於經濟復甦的情況尚不明確,有許多國家在經濟還未復甦之前就已破產,因此能「大富」的投資環境與標的都尚不明朗,所以無法倚賴。但是,隨著貨幣貶值,所導致的資產價格的「保值型」增值,卻是必然發生,而且是已經正在發生的事。

台北都會區最近標售的土地,價格又屢創新高,人們就以過去的經驗換算,未來推案一坪要價達到二百萬,甚至三百萬元,覺得無論怎麼算都划不來?這種思維就是標準的舊思維!快速將貨幣換資產以「保值」,而不是要賺多少利潤,才是目前世界的最新思維!

在靠通貨膨脹消弭金融海嘯的大戰略環境中,想賺取暴利的投資風險已經愈來愈高,目前雖然有許多企業仍然在大聲地說,明年營業額要大幅增加多少,獲利要大幅增加多少,其實都隱含著極大的風險。

唯一的不敗選擇,就是將貨幣換成具有「保值」特性的資產,因為這種資產會隨著貨幣貶值而保持其價值(升值),舉例而言,當貨幣價值貶了一半,資產的(名目)價格就自然增加一倍,就像三年後的房價如果一坪二百萬元,其實就等於現在的一百萬元,並不是因為暴利,而只是抵銷了通貨膨脹(鈔票貶值)的「保值型增值」!

我們將看到全世界的有錢人都會快速的將其貨幣去換具有「保值型」的資產,而保值型資產的特徵,就是具有稀少性『人力不可大量製造、與低折舊性』不會隨著時間而減損其價值,具有這兩種特性的資產,在未來以通貨膨脹解決金融海嘯問題的大戰略中,必然會脫穎而出,成為投資市場的寵兒。而好的房地產是同時具備有這兩種特徵的標的!

所有的藥都有副作用,一個社會是否可以順利克服其副作用(如物價上漲),以達到經濟復甦的目標,正考驗著政府與人民的智慧。

所謂「藥不醫人,人須自醫」,藥不能治病,只能協助人們自己治病!政策也是如此,各個國家必須依自己的體質與免疫能力解決自己的問題,台灣在振興經濟的第一關,因貨幣氾濫導致資產價格的上漲就已經有如此大的民怨與抗性,往後經濟復甦之路有多艱難,可見一斑!

就投資而言,「先求不敗,再談獲利」是處於目前大變動環境中的最重要策略!千萬不要為追求高獲利而冒高風險,那會讓自己落入「偷雞不著蝕把米」的不利情況中,而快速將鈔票換成具有「保值」特性的資產,是在目前環境中最重要的投資策略。祝大家投資順利!
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