付斡旋金前 可簽要約書緩衝 斡旋反悔須賠償 要約無罰則

從年初至今,中華民國消費者文教基金會接到有關「斡旋金」的糾紛諮詢高達40多件,消基會秘書長黃鈺生表示,斡旋金糾紛以業者無告知可選用「要約書」、消費者在斡旋期間未截止前反悔、業者已和屋主談妥價格卻刻意哄抬價格,以收取斡旋金等最常見。

謹慎買屋

東森房屋行政處法務經理許榮濱表示,斡旋金制度的設計,主要是房仲業者為了杜絕買方僅口頭與業者約定「若價格談成即買房」,卻在仲介推掉其他客戶、努力為單一客戶與屋主協商後,在談價成功後卻又反悔,以致對無過失的一方不公平的情形。

因此,斡旋金可作為買方已慎重考慮買屋、據此表達誠意的象徵,通常會簽署一份紙本契約,稱為「斡旋金契約書」、「購屋意向書」等。

斡旋期限一般5天內

房仲業者提供買賣雙方「斡旋」期間一般在5天內,斡旋金額約佔房屋總價的2%。如果斡旋成功,價格談攏,斡旋金即轉為購屋的定金;一旦斡旋失敗,斡旋金的合約在斡旋期間結束後隨即終止,房仲業者負立即返還斡旋金的義務。

然而,斡旋金的制度並無法源可考,許多消費者也因不清楚斡旋金契約效力,在簽下契約後,才發現想要反悔,卻拿不回斡旋金;或屋主在收取斡旋金後臨時反悔,不願賣屋,被要求賠償1倍的斡旋金,衍生許多買賣糾紛。

許榮濱建議,購屋者若在斡旋金轉為定金後反悔,絕大多數的後果是會被屋主沒收,為避免糾紛,在支付斡旋金的時候,「必須要確定自己是真的很喜歡這間房子,而且對它的了解程度已經到非常高的狀態。」

簽要約書另索違約金

他也表示,景氣熱絡的時候,房市多為賣方市場,買方反悔機會低;相對地,景氣低迷時,消費者就容易因擔心自己買貴了,反悔情形增多。

為避免斡旋金制度衍生糾紛,內政部擬定「要約書」供消費者選擇,可不必支付仲介斡旋金,卻同時表示購屋誠意。

房仲業者須主動告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」的區別和替代關係,否則視為隱瞞重要交易資訊,違反《公平交易法》第24條。然而,法律並無訂定簽定要約書後反悔的罰則,因此房仲業者通常會另行要求,規定買賣雙方若臨時反悔,仍須支付3%的違約金。

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Q:斡旋失敗後,突然有機會私下和屋主談,我們可以私下成交嗎?

A君在透過仲介看屋後,看上1間公寓,並請仲介下斡旋。

「基本上我開的價格已經稍高於近期成交價了,但談了1周,仲介連屋主到底想賣多少、希望我要再加多少,都沒有一個說法!」過了1周後,仲介表示斡旋失敗。

本來已經打算放棄的A君,巧合地得知了屋主的聯絡方式,聯絡之後,屋主也詢問他是否願意以本來的價格成交,同時可以省下仲介費。

「從屋主的語氣感覺,若再加上仲介費,他就不願以這個價格賣,但我真的還滿喜歡這間小公寓的……」A君說:「若私下成交,擔心的是法律問題;但若拒絕私下成交,可能又得再和仲介簽一次斡旋,況且多半還是斡旋失敗,該如何是好?」

A:委賣期結束2個月內仍須收費

斡旋金的糾紛中常出現一種弔詭案例,即是仲介可能早已和賣方談定價格,之後故意膨脹價格,再與買方收取服務費與斡旋金,造成壓低價格的表象。

無論疑慮的是仲介的談價能力或誠信,一有機會直接接觸賣方,買方或許會心動,考慮私下成交。

要提醒的是,私下交易的利益應是明顯向賣方傾斜的。

對賣方來說,省下了約4%的仲介費;對買方來說,省下1~2%的仲介費,及可能壓低一些房價。但東森房屋行政處法務經理許榮濱表示,仲介業者一般規定在賣方的委託期屆滿2個月內,即使二親等內的親屬都還是要收取服務費。

因此,私下交易在超過2個月的等待期中很可能遭逢變數,且必須自己跑流程、找代書,甚至須承擔房屋沒有保固等問題。
蘋果日報 廖芸婕╱台北報導

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