房東漲租 租期未到可拒絕╱房東要漲房租 不然要搬家 該怎麼辦?

許多房客都曾遇過房東漲租,日前就出現餐廳老闆不滿漲租而退租,遭法院判賠288萬元的案例,事實上,住宅出租常發生房東漲租的糾紛,專家提醒,租賃契約尚未到期前,房客可依據契約內容拒絕漲租,商業租賃則可能依據物價指數做調整,民眾簽約時勢必要留意。

保障權益

房東要求房客漲租,往往基於房屋進行重翻修、加裝冷氣、調整格局坪數或房屋周邊房價上漲等諸多原因,崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示,雖然《土地法》第97條第一項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」,但是一般租金很少會超出平均行情1倍以上,法律也未明定租金漲幅,但現階段尚未有透明的漲租標準原則。

租金異動須雙方和議

一般而言,在「定期租約」契約期限內,房東要調漲租金,必須經由房客同意,否則房東得契約期滿時再重新制定租金,若屬於「不定期租約」,也就是租約到期後,出租人與承租人雖沒有簽定新約,但雙方仍維持繳納租金與出租的行為,面對漲租,「不定期租約」的房客想拒絕,可依據《民法》450條第三項,提前告知終止契約,且無違約賠償的疑慮。

中信房屋法務專員白宗益指出,「餐廳老闆遭法院判賠288萬元,主因在『定期租約』租期未屆滿前,雙方本來就有履約的義務,房客拒絕房東的片面調漲房租,但搬遷時卻沒與房東立下合意解約協議書,造成違約的事實。」

提醒民眾,除非租金經過雙方和議更動,否則房客可以拒絕,租賃契約就是最大的依據與保障。

簽約時留意租金約定

馮麗芳補充,房客在簽約時須留意是否有「調漲租金」、「租賃期間內提前解約,須提前告知」的約定,相對的,若契約內有協議「違約賠償」條款,房東提前終止租約,房客可進行求償,包含搬遷產生的費用、換新居重新申請的網路、電話等,將支出單、收據完整保留,經由調解委員會做求償動作。

若房東在租約屆滿前告知漲價,可先與房東溝通、議價是否續租,事實上,不少房東藉由漲租逼退生活習慣不良、影響周圍鄰居的房客,因此,避免漲租糾紛出現,承租人除了詳細瞭解契約內容、慎選好房東之外,也應規範自己的生活行為

常見房東漲租理由

◎區域房價上漲

◎經過重新翻修,如格局、坪數

◎房客要求加裝設備,如冷氣

◎套房或雅房房客,居住2人以上
資料來源:《蘋果》採訪整理 【蔡佩蓉╱台北報導】蘋果日報

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房東要我們答應漲房租,不然就叫我們搬家,我們該怎麼辦?

問題陳述:

我和學姊在台中合租一層離學校很近的小公寓,最近房東表示租金金額有誤,他租給我們太便宜了,要漲租金,如果我們不答應就要我們搬家。

由於房東的工作是代書,對於法律比較了解,當初租賃合約是由房東所擬定,其中一條約定寫著:租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。

不過,整份契約內沒有提到賠償問題,現在的情形是我才剛搬入2個月,房東就要漲租或是要我們搬家,我不想答應漲租,但是,也不想搬家,因我們兩個的東西超多,搬家很麻煩。

房東的態度強硬,要我們11月初要搬走,我們該怎麼辦?

參考資料:

‧ 租期 93/8/1-94/7/30

‧ 租金 12000/月

‧ 押金 24000元

崔媽媽回應:
  
有許多房客在發生租屋糾紛時,才會發現當時所簽下的租賃契約是一份不公平的契約,這時候房客常會有質疑,為什麼這種契約還能成立呢?

針對這一點,我們先來了解一下何謂「契約自由原則」,在民法債編中對於契約自由原則的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利、負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。

所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。

同樣地,在契約自由原則下,如果契約內容要更改,只要雙方同意即可更改, 如有爭議,就必須依照法律來判定了。

所以,在以下的案例中—–

租金調漲的部分,在契約期限內,房東要調漲房租,需經過你們同意,如果你們不同意,房東是不能調漲房租的。

參考法條:民法債編契約自由原則

在提前解約的部分,如同上列的敘述提到的:租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。所以不管是房東或是房客,只要有一方想解約,不管是什麼樣的理由,都可以經由提前一個月通知之後,即終止租約。

參考法條:

民法第453條【定期租約之終止】

定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第450條第三項之規定,先期通知。

民法第450條第三項

前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期﹑半個月或一個月定其支付期限者,出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。

關於賠償的方面,如同同學提到的,因個人物品多,搬家很麻煩,甚至可能需要請搬家公司幫忙,這樣子的花費,可能在你們的預算外,也造成你們經濟上的負擔,可以商請房東付一些協助同學搬遷的費用。

不過,因為在契約內並無提及賠償的部分,如果房東不願意,同學們就無法獲得賠償了。

參考法條:民法債編契約自由原則

同學們應藉由這次的租屋裡得到經驗,那就是在契約內除了注意提前解約的約定之外,更要註明提前解約的一方所必須負擔的違約金額為多少。

教官秘方:

可以告訴同學們一個觀念,這份書面契約記載的是你們與房東雙方共同約定的事項,而且經過雙方簽名蓋章,表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守,所以,不管契約的約定內容是什麼,雙方都有遵守的義務。

現在的狀況是房東要提前解約,學生有可能因為無法得到賠償而覺得受到不合理的待遇,但是如果情況相反,變成學生要提前解約,房東一樣無法要求學生賠償呀!

所以,在簽約之前就要看清楚所有的條文,是不是每一條同學都可以接受,如果有疑慮就要與房東溝通清楚,才不會住進去之後又發生問題

回到案例來看,從上列案例的敘述得知同學們是不太想搬家的,所以我們可以先和同學談談,既然同學覺得搬家麻煩,希望繼續居住,那麼,如果房東願意退讓一點,降低調漲的幅度,同學們可以接受嗎?

如果同學可以接受租金稍微調漲,那麼,我們就可以陪同學生與房東溝通,就租金調整的幅度來做斡旋。

如果學生絲毫不願妥協,那麼,我們就必須要針對提前解約部分賠償金的金額來做溝通了。不過,必須先告訴學生因為契約內並無提及賠償的部分,如果房東對於學生們要求的賠償金額無法接受,不願意支付,我們也沒有辦法再做其他的努力了。

最重要的是,要同學們牢記這次的教訓,再簽約時一定要仔細看每一條約定,尤其是在提前解約及違約金的部分要清楚地寫下罰則才行。
新聞來源 崔媽媽基金會