高成數房貸 暫時說掰掰/北縣市自住購屋族 門檻年收入60萬

六月底央行大動作『打炒房』以降,北台灣房市大致而言,未再出現劇烈『變化』;而一般認為,這次未被列入選擇性信用管制之的區域,房市的銷售情況應該會相對轉趨穩定或是好轉。

桃園一帶即為如此,房市在近期已經有所回溫,甚至有些原先未出現預售案的區域,也在成屋之前即推出,顯示建商看好後市;然而,也並非每個地區的『表現』都可歸因於此,如同淡水區域,就實是因為房價相對大台北而言居屬低檔,並且有輕軌綠山線題材確立所使然。

另外在近期值得注意的一則消息是,有些地區的銷售案場人士表示,最近有客戶向銀行申貸遭拒的情形,其原因就是因為『第二房』!

如單從選擇性信用管制來看,此現象確實不尋常;不過,這應是行庫依循早先央行祭出的『三縮政策』使然,導致部份大型行庫確實已有暫時拒承個人申貸第二屋,以增加風險控管的情形發生。

現階段,以目前客觀情勢看,就算是第一房之首購,如果本身信用度或財力不足,也都很難再像前幾年那樣,動輒能貸到八、九成高成數房貸。

何況如果是僅為想小額投資第2戶房產的小戶投資人,槓桿操作上將愈加困難。

而一連串的升息及管制動作更代表著,過去高成數房貸的優惠時代,暫時將先告一段落,未來想要買房子,自備款部分看來得必須得再多準備一些。
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北縣市自住購屋族,基本門檻家戶年收入60萬

房貸位於相對高點,利率又蠢蠢欲動,自住購屋族何去何從?銀行業者建議,大台北縣市中,北市近年漲幅過高,先行觀望,北縣則可尋找家戶收入得以負擔的標的。業者也建議,以目前大台北縣市的平均房價看來,家戶年收入至少要有60萬元以上水準,搭配合理的可支配自備款,再行考慮買房,才不致造成太大負擔。

中信銀個金擔保放款產品部協理張介聰指出,根據信義房屋房價指數統計,台北市房價指數自去年初以來,漲幅超過25%,北縣則約19%。若以各都會區每坪平均單價來看,台北市近兩年房價上漲四成,中南部鄉對平穩。

他指出,來自房仲業的訊息顯示,自從上月央行打房開始,近期房價委售量下跌二成,北市房價也終結連17個月上漲走勢,且因買方不願追價、賣方不願賤售,成交期明顯拉長,溢價空間也由先前的一成以內,擴大至15-20%。

張介聰說,若以過去兩年房價走勢看來,目前房價已處相對高點,未來大漲可能性低,但短時間也沒有立即大跌條件,以大台北縣市來看,他建議,北市房價因短期漲幅過快,建議採先租再買的觀望策略。

北縣若有中意標的,則可考慮擇機進場。

不過,考量家庭收入及利率走勢,他也建議,有意購屋族應為自己的購屋能力,進行健檢,先診斷目前資產與未來償債能力。

以台北縣市來看,台北市的購屋基本門檻,家庭平均年收入應有80萬元水準。台北縣則需有60-80萬元。

他說,購屋族設定的理想房價,應為自備款加上可承擔的房貸,以2%利率計算,每貸款100萬元,每月本利支出約5千元,該等支出應不超過月收入流量的三分之一。

至於基本門檻的自備款存量,他認為,以北市平均家庭月支出8萬元計算,應保留六個月左右的緊急預備現金,另再預留每坪至少2萬元的裝潢修繕費,並扣除仲介房屋過戶費用及家具支出,才是可支配的自備款,扣除自備款後的房貸利息支出,則不得超過每月收入流量的一定水位,才能避免升息下的違約風險
精實新聞 記者 蕭燕翔 報導 2010-07-30