避難通道須共用,不得讓人享有「專用權」

很多人喜歡買一樓的房子,以為可以享有前後院花園空地的「專用權」,如果建商「掛保証」會要其他住戶放棄使用權,讓其他住戶不得擅自進入,那就更理想了,但是要注意,一樓前後院的空地如果是避難通道,依法不能約定專用,建商再怎麼掛保証都沒有用。

沈姓女子在五年前向長虹建設購買台北市內湖的「長虹春曉─雅築區」大廈一樓的房屋,總價一千五百二十一萬多元,建商在契約中保証,這棟房子大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域,建商會負責要求其他住戶簽立書面放棄使用權。

避難層出入口須保持暢通

沈女搬進去後不久,突然接到台北市政府的公函,指沈女大門的出入口為避難層出入口,須隨時保持暢通,不能上鎖。

沈女認為,大門不能上鎖,必須讓其他住戶隨時可以自由進出,她根本無法排除別人使用花圃空地,建商說她有「專用權」是騙人的,於是提告求償一百九十四萬多元。

台北地院判決建商敗訴,因為公寓大廈管理條例第七條規定,公寓大廈的走廊、樓梯、通往室外的通路、防火巷弄等共用部分,不得作為專有部分,也不得為約定專用。這是法律的強制規定,違反者,其約定在法律上是無效的。

雙方在買賣契約中約定,大門進出口及前後院空地、花圃都是一樓住戶的約定專用區域,其他住戶不得異議或作其他要求,「…上述約定專用區域除該約定專用之使用人外,其他任何人不得私自進入及使用…」依契約之文義所載,長虹公司有義務使沈女取得專用之權利。

建商應負瑕疵擔保之責任

但沈女大門的出入口為避難層出入口通往道路之避難通路,供逃生避難之用,不得上鎖,應保持暢通,依法不得約定為專有部分,且既需供大樓其他住戶公共逃生避難之用,即非單純屬供沈女個人單獨專用,顯見建商並未依債之本旨履行契約,建商所交付之買賣標的物(房子)即存有權利瑕疵,應對沈女負權利瑕疵擔保之責任。

法院指出,沈女無法享有一樓前後院花園空地的「專用權」,會影響一樓房屋整體之價值,經送請不動產估價師事務所鑑定,沈女所買受之房屋所減損之金額共計一百九十四萬多元,判決建商要賠。
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