Q2預售房市持續熱絡 價創高/學者:建議央行調控土、建融,防泡沫

今(2010)年第2季,全國新推個案市場延續1年來的反彈結構,呈現價量俱增的格局,價格創新高,成交量亦為13年來高點。政大地政系教授張金鶚認為,簽訂ECFA、低利與游資等利多,仍為第2季市場向上的主要動能。

國泰建設(2501)今(29)日召開第2季房地產指數記者會第2季全國新推個案市場延續熱絡格局,惟與會學者仍提醒民眾不動產泡沫疑慮。

就各地區價量趨勢觀察,台北市的價格與成交量,以及北縣房價均創新高,顯示第2季北部市場持續熱絡程度,再創景氣高峰;張金鶚提醒,北縣市的價量發展趨勢能否繼續向上突破,將直接受到央行政策對中古屋市場的衝擊所影響,再加上前大量預售屋完工後能否順利貸款交屋,也是潛在衝擊。

桃竹地區亦較上季和去年同期價量俱增,本季突破前2季的高點盤整結構,價格與成交量均創歷史新高,特別是成交量較上季明顯成長8成、較去年成長6.25倍。張金鶚表示,在台北縣市管制投資客下,是否有可能對桃竹地區新屋市場產生負面波及,或將成為投資客轉移投資區域,值得觀察。

台中都會區雖較上季價穩量增,但較去年同期則明顯價跌量增,本季呈現盤整結構,表現在各區中較弱。

張金鶚說,近2年來台中的成交量無法有效增加,成交價亦無法向北部地區有所突破,特別是銷售率持續與其他地區有所落差,整體表現較持平,短期內不易有大幅好轉或惡化情形。

南高都會區則較上季或去年同期價量俱增,整體市場連續2季呈現復甦趨勢。特別是成交量季增1.17倍、年增9成,幾乎重新回到海嘯前的規模。

張金鶚認為,市場能否逐漸脫離前幾年的低檔盤整結構,還待進一步觀察確認。

展望後勢,張金鶚指出,後續影響市場趨勢的利多因素包括簽訂ECFA、低利與游資仍多等,但利空也不少,包括6月底央行對投資客的管制措施、利率調升、國際經濟前景不明、大陸房市調控效應,以及ECFA利多出盡,再加上年底有五都選舉,後續房市可能震盪幅度更為加劇。

因此未來將考慮市場參與者的判斷能加和財務體質。
精實新聞 記者 林詩茵 報導 2010-07-29

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學者:建議央行調控土、建融,防土地炒作泡沫

政大地政系教授張金鶚今(29)日表示,雖然今年第2季看來房市趨於熱絡,但在央行管制政策下,預料第3季市場將呈多空交戰;在央行政策下市場都明確知道是短空,只是會空多久,長期會不會變好仍有爭議。

他提醒,長期房價還需回歸基本面,在房價泡沫指數高達逾4成下,房價長期需修正,下滑2¬~3成應屬合理。他更呼籲央行,應緊縮建商的土融、建融,防止土地的炒作泡沫。

張金鶚說,央行的政策讓目前大家知道第3季市場出現短空,只是長期究竟是「短空長多」或者是「短空長空」,還待確認。

他進一步指出,多數人認為短空長多,主要說法是兩岸簽署ECFA,這屬長期利多,對長期的經濟發展是好的;再者,土地市場熱絡,所以也有人認為房市應該長期是被看好的。

但張金鶚認為,市場部份人士在短期資金和消息面推升下看好房地產,但這會長多多久,是有爭議的。

他維持房價應合理修正看法,他說,短期房價應往下反轉,不論是央行的政策也好、短期房價到高點也好,房價長期還是要看基本面、經濟發展,以及購屋所得比,長期市場的景氣循環要反轉向上,所得上去,房價才會上去。

他說,從過去經驗來看,房價長期都要經歷修正力道,但這波房價上漲以來,都是V型反轉修正5~10%就立即上去。

張金鶚表示,他個人對這問題很擔心,因為房價有其僵固性,這波房價的修正恐怕需要一段時間;他指出,若房價急跌修正20~30%,即達到滿足點,但若房價緩慢修正,則可能需要花2、3年時間,每次緩跌3、5%,累積跌20~30%,達到滿足點。

他特別提醒金融機構,不要放貸過於樂觀。

因為目前的土地價格是不真實的價格基礎,若長期房價修正,則對銀行長期而言會受傷。他也提醒央行,要持續觀察建融和土融,建商不斷的以低資金成本養地,央行對相關狀況應謹慎思考,一旦房價、地價下跌,則銀行一定會受影響。

他並特別舉「雨遮政策」為例,他擔心政府的房市政策是短期的,像是選舉因素,市場買方建立在預期心理上,讓房市無法回歸理性,為怕傷及無辜,所以希望政府應該正視長期的房市政策。
精實新聞  記者 林詩茵 報導 2010-07-29