2010第二季 台灣房價指數與下半年房市走勢

2010年第二季台灣房價指數相較於今年第一季上升1.72%,其中以台北市升幅最大,其次為台中市。而每坪平均成交價格則以台北市漲幅最大。整體而言,相較於2010第一季的價漲量縮,本季房市交易呈現微幅價量齊揚之勢。

房屋市場是影響總體經濟活動的重要市場,為了反映台灣房屋市場價格變化,台灣房屋與中央大學建立產學合作,共同建構「台灣房價指數」。

研究團隊依照行政區域將台灣劃分成六個都會區,分別為台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣(市)、台中市與高雄市,並根據四種不同房屋類型(公寓、電梯大樓、套房、透天厝)的實際成交價格資料,以2008年為基期,編制全國與各都會區之加權房價指數。

總體分析

2010年第二季台灣房價指數為118,相較2010年第一季微幅上揚1.72%(2010Q1:116)。觀察各都會區房價指數變動,2010年第二季相較於今年第一季,除高雄市微幅下修(-2.76%) 外,普遍呈現上漲趨勢;

其中以台北市漲幅最大(5.47%),其次為台中市(4.59%),而新竹縣(市)漲幅最小(1.00%)。若與去年同期台灣房價指數比較(2009Q2:99),則約有近兩成的升幅。

再看與去年同期比較,2009年第二季正逢金融海嘯的終點,因股市及整體投資氣氛的全面反彈,房市買盤結構也漸漸產生了結構性的改變,而當時的房地產投資熱度隨著提高,故2009年第二季為海嘯後的起漲點,直到本季,指數從99增加至118,漲幅為19.19%,將近兩成,其中又以台北市成長最多,從102增加至135,漲幅為32.35%,約三成。

區域分析

就台灣各都會區每坪成交均價而言,2010第二季除台北縣與新竹縣(市)每坪成交均價呈現小幅衰退外,其餘都會區較上季成交價格均呈現上漲,其中以台北市的漲幅最大(9.74%),其次為高雄市(6.31%),而台北市每坪成交均價最高,約為47萬元。就房屋類型而言,全國公寓價格均較上季略升;

而台中市套房每坪成交均價大幅下跌。2010第二季各都會區的房屋成交量皆較今年第一季呈現熱絡現象,其中以台北縣房屋成交量較今年第一季成長最多。

中央大學台灣經濟發展研究中心主任徐之強表示,展望未來台灣房屋市場,地區性房屋交易與各都會區的區域性題材(都更)、以及相關交通建設(捷運)有關。

整體房市則受經濟緩步回升、失業率降低等有利因素影響,但短期內宜注意央行針對景氣與房市現況的利率政策以及相關的信貸措施。中長期則仰賴因 ECFA 的簽定與國際經濟局勢(歐盟債務危機)演變而生的景氣連動關係。

2010年下半年房市走勢

從上半年多項精彩的總體經濟表現觀察,台灣房市下半年可望展現一波新風貌。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,ECFA已經在六月完成簽署,兩岸關係更為平穩密切,相對於大陸嚴打房市,使得龐大的大陸房地產資金流向海外,

台灣當然是陸資鎖定的地區,特別是各觀光景點附近的商業用店面及大小旅館等,可望會成為投資客不約而同相中的熱門投資標的,台灣資產型的消費者不妨多留意,可搶先布局。除了ECFA題材外,邱太煊表示,觀察2010年下半年房市走勢,可由政策、資金、供給與需求、題材、豪宅、市況等六個面向分析:

一、政策面:

1.北市四、五樓舊公寓更新:北市府針對四、五樓公寓,屋齡30年以上,街廓2000平方米,一半住戶同意,八月二日開始受理,以五年為期限,一坪換一坪,送一個車位。

2.曼哈頓計畫:淡水河右岸都市更新計畫案,大同區、萬華區等四個策略性地區。

3.央行打房:6/24央行升息半碼,重貼現率升至1.375%,相對十餘年前仍屬低利,祭出選擇性信用管制,針對地區和人,打擊投機客。

意見:營建署99年第一季住宅統計公布,北市住宅存量僅84.6萬戶,但台北設籍總戶數卻達97萬戶,等於有12.4萬戶有購屋需求,但目前無法入住。

換言之,預計都市更新增加住宅供給來抑制房價,無異是緣木求魚。

上有豪宅比價效應,下有都市更新房價期待支撐,北市房價易漲難跌。

一般住宅,在多頭市場,有所謂「向下僵固性」(downward rigidity),也就是說,根據台灣過去經驗,了不起房價向下修正一○%到一五%。

因為房價下跌至貸款餘額以下(under the water),才會出現斷頭潮,引發多殺多的崩盤格局,目前無此現象!央行打擊第二套房,貸款成數七成以下,相較大陸四月出爐的新國十條,第二套房貸款成數五成,第三套房不放貸,台灣打房政策較溫和!

二、資金面:

美國雷曼兄弟引發的金融海嘯和歐洲債信危機,引發全球投資人對金融衍生性商品的投資恐慌。(龜苓膏的故事!擔心美國經濟崩潰,把錢移往海外。)

泰國政變:投資人將資金移往東南亞其他政治相對穩定的城市:港、星、台。美韓軍演,北韓揚言核武報復:大陸人投資南韓房市近期觀望。

南韓移民政策門檻低:投資50萬美元即可獲得南韓永久居住權,濟州島引來中國投資客團購。

日本兩室一廳40萬人民幣,中國富人在日掀炒房熱:中國人富了,往海外置產。(思考為何不進來台灣投資?台灣對大陸人置產政策不友善?大陸人台灣購屋,僅能停留四個月)

評論:即使央行不斷發行長天期的NCD吸收市場游資及調升利率半碼,但市場游資還是相當充沛,房價下跌困難。

三、供給面VS需求面:

【供給面】

觀察住宅存量和設籍戶數的差距,內政部營建署公布今年第一季住宅統計資料:

供不應求的地區只有台北市(87.20%)、高雄市(97.62%)和澎湖縣(99.44%),總家戶數分別比住宅存量多出12萬4,206戶、1萬3,886戶和188戶。(供不應求,房價易漲難跌。)住宅供給率大於120%的地區有台中市(124.19%)、宜蘭縣(120.72%)、彰化縣(122.01%)及嘉義縣(121.18%)。

(供給大於需求,房價難漲!)

另外,過去供給量大的區域林口、三峽、淡水,去化速度驚人,原因是北市房價過高,買不起高房價的外移效應發酵,使得總價低、單價也低的林口、三峽、淡水去化速度驚人,至於台中供給量過大,房價恐難有起色。

【需求面】

75~81年,島內需求,新台幣兌美元升值到26元的年代(台灣錢淹腳目)。98年~99年,外部需求,遺贈稅調降,ECFA簽訂,兩岸關係和緩有關,台灣成為國際資金的避風港。

四、題材面:(房地產跟股票一樣,都是有題材才會漲)

1.估計年底陸客可自由行:飯店、店面

2.松山機場和上海虹橋、日本東京羽田、南韓金浦機場直航:松山區民生社區、大直明水路豪宅

3.陸銀行登台設點:101辦公大樓、大型店面設銀行(四大國有銀行:工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行),推論:中大型店面未來行情看漲。

4.新莊副都心、南港經貿園區、淡海新市鎮:重劃概念區。

5.擁有租金收益價值的大樓:萬華區西門町西寧大樓(3.81%)、萬國商業大樓(3.15%)、高雄中正飯店(3.2億元,投報率4.12%)、永安捷運站對面mini家樂福(2.4億元,投報率3%)。

五、豪宅:(和一般市場區隔)

豪宅買盤力道仍強,元大柏悅、帝寶案例。內地資金,港豪宅炒高。(豪客掃貨不會手軟,大都無須貸款)。七月內地客半年買下香港三成半,一手豪宅內地資金流入港豪宅迅速增加。 

六、最新市況:

七月上半月市況很差,下半月已經回溫,買氣又好起來了!永和四號公園附近亞特蘭大社區,面河景成交一坪38萬,太平洋時代社區成交每坪40.8萬(10年屋齡,名人加持效應)。

七、結論:

(一)利率、貸款成數,是所有人一致公認可能影響房價的重大因素。

(二)預售屋推案量,長久以來也被視為建商心態的最佳表徵,去預售現場感受人氣,會是很好的參考指標。

(三)建商不倒,房價不跌:房子供應商(建商)沒有財務危機,房價恐難修正。
【台灣房屋不動產研究中心】2010/07/29