莊孟翰:房價泡沫化?看關鍵指標

大台北房價泡沫程度,各界關注,淡大產經系教授莊孟翰表示,國際上對房價是否合理有10項評估指標,大台北除了空屋率較低外,其他都呈不合理情況,顯示泡沫已相當嚴重。

不過,莊孟翰也強調,由於預期心理的強烈支撐,現階段房價雖已到達相當風險,但並沒有立即破滅的危機。

房價所得比

莊孟翰表示,國際上對都市房價是否合理,第一項指標就是房價所得比,一般認為房價所得比在3~6倍,也就是所謂不吃不喝3~6年內可以買一間房子,是合理情況。

但根據近年住宅需求動向調查,不論北市或北縣房價所得比都早已超過7倍,如以最近營建署所做的委外調查,台北市房價所得比高達14倍,台北縣也達9.5倍

房貸負擔

第二項評估指標為房貸負擔。莊表示,每戶每月應攤還的房貸本息,如果超過家庭所得的三成,就被視為不合理,而依營建署數據,北市、北縣的房貸負擔也都已超過合理情況。

房貸餘額占GDP比重

莊孟翰表示,另外評估的指標還包括房貸餘額占GDP比重、住宅租金報酬率、房價漲幅和GDP成長率比值、投資性需求比例,開工率和銷售率,房價短期漲幅以及空屋率等。

在房貸餘額占GDP比重上,依過去金融界經驗,一般認為超過40%,就已超過警戒線,目前如依購置住宅貸款5兆餘元來看,比重為39.91%,瀕臨警戒線,但如果加上房屋修繕貸款則已達46%,再加上建築貸款比重更是高達54.9%。

投資性需求一般認為在20%以上就具風險,但在大台北,投資需求遠遠高出2成,莊孟翰說,許多熱門房市區,如南港和新莊,投資比重甚至高達6到7成。

租金報酬率

另外在租金報酬率上,一般認為合理的情況,住宅至少需要有5%的報酬率,不過以台北市來說,莊孟翰表示,根據彭博社日前的調查台北市目前平均住租金報酬率為3.28%,遠低於世界其他主要城市,排名在第90名。

莊孟翰表示,目前大台北除了空屋率較佳,北市呈短缺情況,北縣也還在合理範圍內之外,其他房價泡沫指標都極不理想,但僅管如此,暫時泡沫還不會破滅。

他說,主要是兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期,也讓資金持續不斷湧入房地產,在充沛的資金挹注下,僅管房價顯已過高,但市場仍有極強的支撐力道。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/07/24