預測房市轉向 郊區預售潮登場

房地產市場的行情怎麼走?如果全面性的看,房地產市場的循環走勢,首先第一階段會是「市區先漲」;再來則是「郊區後漲」;第三階段是「郊區先跌」;最後才會走到「市區後跌」。

市區房價飆漲 所得排擠被迫外移

在房價一路走揚的階段,最敏感的地區便是在市中心區一定會有顯著的變化,尤其我們看大台北地區的房價變化,就非常明顯可得而知,房地產市場循環的第一階段已經走了好大的一段路。

可是房地產的行情走到現在是不是便就此告一段落,可就不得而知了。

市中心房價的上漲,就該區域購屋者的影響,對於高資產的族群並不是什麼大問題,可是換成一般所得民眾則會感覺到負擔增加,因此房價一旦持續上漲上去,既使高資產族群仍負擔得起,但是一般所得民眾卻追不上去了。

這在區域性住房的問題上也產生了一種資產結構性的「排擠效應」,雖然市區民眾所得並沒有增減,可是要購屋卻變成買不起當地的房子,退而要到郊區才能買得起了。

而這也是為什麼台北市的人口不斷外移,臨台北市周遭的所有縣、市人口卻不斷增加的原因事實。

房市「購買力」 來自民眾「儲蓄力」

實際探究一般民眾的反應,以台北市普遍雙薪家庭約有十萬元的月收入來說,要負擔目前低利的房貸並不是問題,但是為什麼仍然會買不起房子,其實最主要的問題是在於「沒有存款」。

若家庭月收入十萬元,計算扣除日常支出飲食、交通、水電瓦斯、電話費……等各種生活開支之後,能夠儲蓄下來的部份其實有限,如果必須負擔房租或房貸,要維持家庭收支平衡或許還不成問題的,可是假如還要負擔子女教養的費用,同時也就要排擠掉更多存款儲蓄的預算,如此一來要累積一筆大額的儲蓄做為購屋基金,就非常困難了。

因此民眾手上握有存款的多寡,即代表房地產市場「購買力」的問題,若是沒有存款,不管銀行的利率條件如何,隨著房價持續上漲,購屋自備款的準備也就要隨著房價上漲的比例而增加。

現在(六、七年級)新一輩族群的經濟能力其實不差,所結合的新生代家庭不少,像是被大家普遍認為住在台北市的許多高所得家庭一樣,表面上看來經濟的收支狀況不錯,但其實也不過是能夠維持品質較高的生活水平現狀罷了,如果沒有單筆大額的存款資金,真的要買房子,也只能選擇購買(自備款可以分期繳交)的預售屋產品。

選擇郊區置產 參考「新市鎮」發展模式

不過因為比價的關係,市區與郊區的預售屋價格會有相當大的落差,在買氣一下子擁向郊區預售商品的同時,消費者可能要留意一下預售屋的周遭環境基礎,若以過去的汐止、安坑、淡海等地區新市鎮的發展經驗來看,

最怕的就是買到新開發的純住宅社區,因為完全尚未有店面或超市等生活性的商業活動,新社區的商業發展要等待人口完全的進住才得以生存經營得起來。

像是汐止、安坑經過了很長的一段時間等待人口的進住,一直到落地生根的第二代人口慢慢長大之後,整個生活圈的商業機能才達到飽和而發展起來;反觀淡海地區發展至今,也僅限於主要的交通幹道附近較有活動的人氣。

因此選購郊區預售屋最大的問題一定要考慮未來生活機能的條件發展,若有舊的生活商業聚落基礎,會有較好的未來發展條件,

因為當您的新居落成,生活還是離不開柴、米、油、鹽等問題的依賴性,這些問題您不可能每天還要依存大台北市或是市中心區的商業機能來支援,所以郊區預售屋的首選,最好就座落於次級城市裡的行政中心附近,其次則是臨近舊商圈不要太遠,最後至少要是交通能與「在地商圈」有緊密連結的地點才可以考慮。
【本文作者為網路地產王資深顧問】

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