景觀宅有保障 先設定不動產役權/地役權修法,享受大躍進!

擁有山水美景的景觀宅,不僅令人心曠神怡,往往身價也高人一等,問題是,眼前的無價美景是否能永保不變,恐怕連建商也很難打包票。

為了避免新建大樓遮蔽現有建築的景觀或採光,未來打算購買景觀宅的民眾,可在8月3日後,要求建商提出「不動產役權」的設定登記證明,才能保證購買的景觀宅沒有「賞味期」的限制。

不動產役權8月施行  景觀宅有保障

日前發生過一起不動產的買賣紛爭,建商在澄清湖畔興建一批景觀宅,號稱可以眺望澄清湖的湖光山色,吸引不少民眾下手購屋;

沒料到,緊鄰景觀宅正對面的大塊空地,無預警地興建高樓,眼看澄清湖美景即將被遮蔽,景觀宅居民好焦急,卻不知如何是好,只能怪罪建商沒提早告知,涉嫌隱匿事實。

針對新建大樓可能遮蔽原有建築的採光或景觀等問題,預計8月3日後將依法有據。隸屬於民法的「地役權」已經在今年二月初修正為「不動產役權」,光由字面解釋,可知範圍從土地擴大至建物,簡言之,未來民眾如果基於通行、汲水、採光、眺望等正當目的,可協商地主或屋主通融,並設定不動產役權登記。

內政部地政司副司長王靚琇表示,為了配合「不動產役權」將在八月初生效施行,土地登記的部份規則條文也一併修正,藉由不動產登記的公信力,才能減少不動產糾紛。

換言之,購買景觀宅不能片面聽信建商或代銷商說得天花亂墜,只要發現景觀宅的周邊仍有建地,大可要求業者提出「不動產役權」的設定登記,才能確保眼前美景千年不變。
網路地產王/網路居家王

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地役權修法,享受大躍進!
 
民法物權編自民國十八年發布施行後,一直未有修法的動作,直到八十四年一月十六日,才對立法時將「受僱人」誤植為「僱用人」的民法第九百四十二條的錯誤修正。其實民法的主管機關法務部,多年前即對民法物權編默默進行修法,並在八十八年間完成修正草案送請立法院審議,惜未完成立法受到退回。

法務部於九十二年間再度成立修法小組,對原草案進行檢討,並吸納國外先進國家學說與法例從事大翻修,以因應時代潮流與經濟發展。

九十五年間先將檢討完成的擔保物權部分法條修正草案,送請立法院審議,在九十六年三月五日獲得立法院通過,於同月二十八日經  總統公布修正法條。

修正法條的施行日期訂在公布後一年六個月。嗣又在九十八年一月二十三日公布所有權部分的第二次修正法條,修正法條的生效日期定為公布後的六個月。

第三次修正法條,係在今年的二月三日公布,內容是對所有權以外物權法條作修正,生效日期也訂在公告後六個月,目前期限尚未屆至。這三次對物權編舖天蓋地的修法大動作,讓民法物權編展現了新的風貌!

由於這次民法物權編修法範圍廣泛,修正法條大都推陳出新,一些新觀念、新名詞的出現,都需時間才能讓社會大眾慢慢適應。

就以原列為物權編第五章的地役權來說,這次修法連章名都不見了,取而代之是「不動產役權」,這就是一個前所未見的新名詞。「不動產」依民法第六十六條第一項的立法定義,是指「土地及其定著物」。

修正前的民法第八百五十一條賦予地役權的定義是指:「以他人土地供自己土地便宜之用之權」。現在章名改為「不動產役權」,可見役權不只存在土地與土地之間,已擴展為土地與定著物,包括房屋,意義全不相同。

新修正的民法第八百五十一條對不動產役權的定義是指:「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」。

修正條文與修正前的條文兩相比較,很明顯地可以看出修正後的役權,是不動產與不動產的關係,內容既明確又具體,一反舊條文只以「便宜」一詞的抽象及概括來敘述地役權的內容,並無「便宜」的具體說明,且土地登記簿上又只能以「地役權」的名稱作登記,無從發揮登記的公示目的,使社會人士不明白「地役權」是什麼「碗糕」?所以未能為社會大眾充分利用,導致功能不展。

不動產役權係以他人的不動產承受一定負擔,以提高自己不動產利用價值的用益物權,立法的目的是要用有限成本提昇土地和土地上的定著物利用效率。

循著這一目的來探討修正法條,可以看出擁有不動產役權的不動產,是有權可以便宜使用供役地的不動產。

條文中所舉出「通行、汲水」的項目,只是表明不動產役權在他人不動產方面,可以積極的便宜利用的一些例示,凡是不動產役權人得於供役不動產上為一定的積極性的行為者,都可以設定類似的不動產役權來使用;

至於所舉的「採光、眺望」役權,則屬於消極不動產役權便宜使用類型的例示,凡是供役不動產,對需役不動產負有一定不作為的義務者,就可以設定類似的不動產役權。

提升自己不動產景觀方面的功能,像不動產役權的登記內容,是禁止供役的不動產上不得有定著物或者是房屋,或者建築物不得超過一定高度,以免妨害到需役地房屋的採光或眺望,供役地的所有人,即有容忍的義務。

通行、汲水、採光、眺望、既都是不動產役權應具有積極或消極方面功能性的提示,當然中間應該還有既要積極、又需消極的中性項目出現,法條在這方面提供一個「電信」的名詞作為這些特殊類型的代表性顯示。

因為電信,依電信法第二條第一款的立法說明:「電信:指利用有線、無線,以光、電磁系統或其他科技產品發送、傳輸或接收符號、信號、文字、影像、聲音或其他性質之訊息。」

而傳送或接收這些訊號,都要透過電信的硬體、軟體或線路的設備,才可以完成傳輸任務。這就難免會與設備所在不動產的相鄰他人所有的不動產發生某些關係的磨擦或利益衝突,這些磨擦或衝突,可能是積極性的,或者是消極性的,或者是二者兼而有之。只要是具有特定的目的,都可以透過不動產役權來便宜使用。

這些規定,不是「電信」的獨特獨占,其他的不動產如果有使用他人不動產相類似情形,也都可以比照設定不動產役權來解決問題。

不動產役權的具體內容,是不動產役權的核心部分,基於物權必須公示的原則,以及保護交易安全,地政機關未來應配合將不動產役權的具體內容,在土地登記簿上辦理登記,讓對不動產役權需要作進一步瞭解的社會人士在登記簿上就可明瞭個中狀況,不致在不動產交易上,買到設有物權負擔的不動產,吃了大虧!

在舊地役權時代,一般解釋都是直指地役權是存在他人所有的土地上,這次修法增訂了第八百五十九條之四的新條文,明定:「不動產役權,亦得就自己之不動產設定之。」

原因是不動產役權的取得,不外是法律行為、繼承與時效取得,最常見的是法律行為,其他二種甚為少見。

法律行為就是簽訂契約,談判可能周節橫生,困難重重。現在准許土地所有人先規劃在土地上設定不動產役權,再出售土地,就不致有困擾發生了。
(本文登載日期為99年5月26日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
台灣法律網 文 / 葉雪鵬檢察官

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