不要被建商含混不清廣告字句誘騙/建商廣告不實 可依DM求償

建商在售屋廣告常用含混不清的字句誘導消費者,讓消費者產生錯覺,例如廣告中寫著「多功能歐式整體台面豪華廚具」,消費者別以為是歐美進口建材,實際上可能只是國產的便宜貨,但打著「歐式」字眼而已,在品質方面就差了很多。

鄉邑建設開發有限公司於民國八十三年在台中市推出「鄉林凱悅大樓」,售屋廣告中宣稱「西德進口歐式整體台面廚具」、「進口歐式整體台面豪華廚具」,有不少的消費者購屋後才發現,建商竟以國產櫻花牌廚具替代。

大樓到處是違章建築

購屋者向建商抗議,建商竟稱該廣告是在訂約前所散發,後來雙方的買賣契約內容已變更廣告之內容,自應以契約之內容為準,而契約中關於廚具之約定為「多功能廚房設備採用歐式整體檯面廚具」,並沒有指明一定要「西德進口」。

有八名住戶不甘受騙,告上法院,他們說,除了廚房未裝設西德進口整體廚具外,建商在大樓所設置之游泳池、KTV中心、韻律教室、中庭花園及門廳,與建造執照設計圖說核准用途不符,均屬違章建築,且影響大樓結構安全;

另有地下室未依法設置消防防火門、未依約於各樓層樓梯施設櫸木扶手、各戶室內及地下室牆面壁癌叢生、以陽台充作室內面積、地下室部分停車位占用公共設施等情事。法院到這棟大樓現場履勘後認定,大樓的確有這些重大瑕疵。

確保廣告內容之真實

法官指出,消費者保護法第22條規定,企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

售屋廣告中有載明「西德進口歐式整體台面廚具」、「進口歐式整體台面豪華廚具」,建商卻使用國產櫻花牌廚具,即與上訴人之售屋廣告不符,依鑑定報告,「國產櫻花牌」較「進口歐式」每套廚具價差七萬多元,單是廚具這部分,建商就要負責賠償住戶各七萬多元。

再加上其他瑕疵,法院判決建商應負不完全給付損害賠償責任,要賠償八名住戶共五百零八萬多元。

消費者在購屋時,對每一個細節都必須注意,稍有疑慮,就必須向建商問明白,對於一些曖昧不明的字句,更要註明清楚,以確保自身權益,最好能夠發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神,將每一項細節掌握得越仔細,權益就更多一分保障。
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建商廣告不實 可依DM求償 留意土地使用分區 公設違建 非法夾層 陽台外推等部分

建商為了吸引消費者上門購屋,往往會以精美的廣告詞與廣告DM(Direct Mail,直效行銷)招攬客戶,許多民眾輕信業者廣告術語買下房子,等到真的住進去,卻發現完全不是那麼一回事。消費者該如何向建商討回公道,專家說,即使已經簽約仍要保存建商廣告DM,萬一發生廣告不實,DM可當證據要求建商負責。

不可不慎

行政院公平交易委員會第3處副處長林慶堂表示,常見建商廣告不實狀況,包括二次施工、隱瞞土地使用分區、公設屬於違建、將蓄水池宣稱為游泳池等。其中不少情況,消費者根本無從辨識。許多消費者單看樣品屋,或者聽信銷售人員的勸說,就在衝動之下買了房子,交屋後才發現問題重重。

要求建商拿建照比對

例如陽台外推問題,許多建商申請建照時,都規劃有陽台。但在給客戶看的家具配置圖上,卻把陽台包含在客廳內,讓消費者誤以為可比照建商樣品屋裝潢,事實上若沒有經過主管機關核可,可能面臨被拆除情況。

林慶堂表示,因房屋若須施工,皆要經過建管機關核准,否則皆屬違法。在此類情況中,消費者可要求建商拿出建照,將建商家具配置圖與建照原始圖樣對比,就可發現建商是否有廣告不實情況。

此外,也有部分建商刻意隱瞞土地使用分區,讓消費者在不知情狀況下,買下土地原本只適合當作工廠、廠房、宿舍等的房屋。

對此行政院公平會已明定,建商必須在廣告中明白標示建築基地之使用分區,倘若未標示或者標示不清,都會遭公平會依《公平交易法》第41條處以5~2500萬元的罰鍰。林慶堂表示,消費者若不清楚建案的土地使用分區,可至地方政府查詢。

購屋前停、看、聽,多詢問、多確認可避免被騙,但若還是發生問題,消費者切記,一定要保留建商當初所製作的DM作為求償依據。

承理法律事務所主持律師張克西指出,原則上,廣告內容可被視為契約約定效力的一部份,若交屋狀況真的與廣告不符,消費者可以對建商主張債務不履行的損害賠償責任,或者買賣契約的瑕疵擔保責任。

處理程序為先寄發存證信函要求建商賠償,若建商不予理會,則可向各地方政府消保會申訴,若還是無法解決,最後才走上法律途徑,對消費者來說較省時省力。

建商易廣告不實事項

廣告不實事項/可能表現手法消費者自保方法

◎公共設施為違建/將蓄水池標示為游泳池/

保留DM作為未來求償根據

◎未清楚標示土地使用分區/廣告DM未清楚標出土地使用分區/要求建商出示土地使用分區文件

◎變相鼓勵非法夾層屋/訴求挑高空間,樣品屋以夾層設計/蒐集建商未清楚告知非法夾層證據,請求賠償或解約

◎非法陽台外推/家具配置圖將陽台劃入室內空間/勿簽二次施工同意書,或請建商依法提出申請
資料來源:《蘋果》採訪整理