報你知!房價漲跌牽動融資風險

按照房地產價格與銀行貸款條件的不同,將時間拉回到10年前來比較,以當時台北市500萬總價的房子,貸款只能貸七成,,也就是貸款350萬,自備款要準備個150萬元,可是同樣一間房子現在假設漲到700萬元,目前銀行貸款條件較為寬鬆,貸款八成就能夠貸到560萬元,等於是當初買這間房子一毛錢都不用出,銀行100%接受當時全額的價格抵押承受條件。

銀行貸款視景氣 雨天收傘屬必然

隨著經濟環境的景氣氣氛不同,金融機構也常出現一種「晴天撑傘,雨天收傘!」的矛盾衝突現象,在景氣差的時候緊縮信用,而景氣看好之後又可以不斷擴張寬鬆信用額度。

回想SARS之前銀行房貸授信的條件,一般住宅貸款約只能在七成;工業住宅、商辦、店舖只能貸款六成;法拍案件也只能在完成登記取得之後以拍定價格核撥五成。當房價跌深資產價值較低的時候,客戶的借款額度就守得相當緊;當房價漲高資產價值膨脹的時候,放款的額度卻反而可以大膽增加。

以屋借款零資本購屋貸款高風險

以上述的房產價值為例(10年前總價500萬,現在增值後總價為700萬),若當初的貸款已全數還清,舊的資產經過時間增值了以後,現在用八成、九成(560萬、630萬)把資金貸出來,其實就等於是把資產的價格風險全數轉嫁給銀行。

可是換成是沒有房子的人要在房價高的時候,還用八成、九成的高融資條件去購屋,價格的風險就幾乎是完全由自己承擔。兩相比較,前者(以屋借款)等於是零資金、零風險的無本生意;後者(借款購屋)彿彷身處於泡沬之中。

打破迷思 房貸成數非愈高愈好

因為市場業務競爭的關係,目前的民眾向銀行貸款購屋,似乎已習慣了運用八成、九成高額度的信用融資槓桿,若仔細分析,在房地產高價時期以高度的信用來去新購房屋,其資產價值在結構上屬於實質性純粹價格的成份是比較薄弱的,所隱含的風險相對也較大。

藉由央行的升息以及部份地區實施信用管制的敏感時刻,同時也要提醒大家留意授信金融的條件,在目前房價持續高檔的情形下,資金槓桿的操作一定要適當衡量資產價值與信用額度的比例,尤其是新購房屋時的考量,並非房貸的額度一定要借得愈高就愈好,控制好個人風險的可承受度才是最重要的。
【本文作者為網路地產王資深顧問】2010/07/12