買屋節稅 地政教撇步/買屋 節稅6妙招

房地產交易熱絡,台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗,要教大家如何投資房地產,同時達到合法節稅的目的。鄭貴春服務地政業務29年,專長就是土地整體開發及區段重劃,日前受邀為台北縣地政士公會講課,其中以投資不動產、理財、節稅的內容最受關注。

增值稅減免要主動申報

鄭貴春說,一般民眾一生中可能很少交易房地產,缺乏專業知識,完全仰賴仲介商或代書,但如果能注意到幾項房地產交易重點,就算不是有錢人,一樣可以減輕在贈與和繼承時被政府剝層皮的心痛感。

一、以前課徵增值稅有「一生一屋」的最低稅率適用規定,如今政府已經放寬限制,但增值稅的減免需主動申報,民眾不要讓自己的權益睡著了。

可逐年分批移轉給子女

二、父母給子女的贈與稅免稅額已從原本的每年111萬元,提高到220萬元,即使是整棟的房地產,一樣可以將房與地的持分,以「逐年分批移轉的方式」贈與,達到節稅的效果。

三、遺產稅也要注意,如果家長不幸發生意外,子女若未成年,可善用「未成年子女的扣除額」來免稅。

同一棟樓‧節稅效益不一

四、民眾買房屋對遺產稅和贈與稅部分具有相當高的節稅價值,所以許多富人爭相購買豪宅和金店面贈與子女,因為政府是依土地的公告地價課稅,同地段公告地價略同,但同地段的不動產因為建材和其他原因,有高低不同價格,所以買愈貴的房地產,減免贈與稅的效益愈大。

同理,同棟大樓中,樓上與樓下的房與地公告地價相同,但高樓層和地面層的價值最高。
【2010/07/12/自由時報/記者翁聿煌/北縣報導】

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<買屋理財>節稅6妙招

一旦晉升有殼階級,與房屋相關的「稅」隨之而來,從買屋時要繳的契稅,每年固定要繳的房屋稅、地價稅,賣房子要支付的土地增值稅、財產交易所得稅,以及重購自用住宅時的退稅申請,有意贈與房子給子女時的贈與稅,都如影隨形,跟定有殼蝸牛,納稅人要善用節稅管道,減輕有殼蝸牛肩上重擔。

妙法1 重購自用住宅可退稅

換屋族要注意,無論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要在2年內辦理產權移轉過戶,就可將已經繳出去的土地增值稅,及財產交易所得稅退回來,納稅人不要讓自己的權利睡著了。

依國稅局規定,屋主在賣屋時,必須先繳一筆土地增值稅,來年,則要針對己出售的房屋,申報財產交易所得,併入個人綜合所得稅,繳交財產交易所得稅;一般人只會注意到土地增值稅,大都忽略了國稅局針對「地上物」還要課徵一筆財產交易所得稅。

國稅局同意「重購自用住宅」可以退稅,立足點在於「自用住宅」,所以,屋主必須證明已出售的房子是自用住宅,才符合退稅條件,許多人買了新房子,就急著把戶藉遷到新房子,舊房子突然變成空戶,在戶藉上無法證明「自用住宅」,就無法退稅。

屋主要注意,至少本人、配偶,或直系親屬,其中一人的戶藉仍保留在已出售的房屋的戶藉內,才能證明重購自用住宅;此外,2年內尚未出售的舊屋,也不能出租,或作為營利事業使用,否則,都無法辦理重購自用住宅退稅。

妙法2 保留購屋單據 免課財產交易所得稅

好不容易買到房子,大多數人忙著裝潢、搬家,忘了保留購屋時的各項單據證明,舉凡:買賣房屋契約價金、房屋內外管線裝設費用、天然瓦斯裝設費用,甚至是委託房屋仲介公司介紹房子,所支付的仲介費用,收集好所有購屋單據,未來,將成為申報財產交易所得的證明,如果能證明賣房子賠錢,政府沒有理由課徵財產交易所得稅。

售屋價格通常比當初的購屋價格高,所以,國稅局大致認定,「財產交易」會有所得,大都會針對房屋的公告現值,依各地區不同的稅率(約8%~20%),直接課徵財產交易所得稅,如果納稅人無法提出證明,即使賣房子賠錢,財產交易稅照課不誤。

實際上,也有人賠錢賣房子,或者賣屋所得不到房屋公告現值的10%,只要能提出證明文件,國稅局會依照納稅人提出的購屋成本單據,依事實課稅。

納稅人所提出的單據,除了買屋當時的各項契約、單據外,在持有房屋期間,有關房屋修繕費用,如更換水、電管線的費用(裝潢費不符申請條件),屬於必要支出,也因為管線更換,而提升房價,也可以將修繕單據保留下來,在申報時交由國稅局審核,為自己爭取最大的權益。

妙法3 變更稅地種類省房屋稅

一旦成為有殼階級,每年就要繳交房屋稅與地價稅。4月份開徵的房屋稅,由於稅額較高,採取隨時變更的方式,只要房屋一變更使用,屋主應及時變稅地種類(住家用、住商兩用、營業用),避免繳交過高的稅率。

影響房屋稅、地價稅高低的關鍵,在於房屋現值以及地價高低,一般而言,鋼骨結構的大廈比鋼筋混泥土建築要值錢,而且愈高的大樓,因為造價高昂,所以相對房屋稅、地價稅都比低樓層的房子貴,因此,民眾經常發現,明明只隔一條街,但是樓層逾20樓的大華廈,房屋稅就是比隔街12層樓貴上一階。

至於老式4、5層樓公寓,隨著使用年限增長,稅捐稽徵處每年會?酌給予1%左右的折舊率,少收一點點房屋稅,尤其是沒有電梯的老公寓,一般而言,1樓 的房價最值錢,所以房屋稅也最貴,至於2~5樓,隨著爬樓梯的辛苦程度,每往上爬一層,房屋稅收遞減1成左右,以聊表對屋主的心意,而爬得愈高,房屋稅也愈便宜。

妙法4 自用住宅的地價稅較低

房屋稅與地價稅,是每個房屋所有人每年必須繳給政府的稅捐,屋主必須注意「看」房屋稅與地價稅單上,「稅地」種類,以11月開徵的地價稅為例,若是自用住宅,地價稅只有地價的0.2%,一般住宅則高達1%,差距高達5倍,屋主千萬不要讓自己的權益睡著了,明明是自用住宅,卻平白多繳了5倍的一般住宅地價稅。

各縣市稅損稽徵處通常在11月初,將地價稅單寄發給房屋所有人,屋主在收到稅單時,除了要看自己的房子究竟要繳多少地價稅外,也應該仔細看看你的稅地種類,稅地種類分為一般土地、自用住宅用地、工業用地,以及公共設施保留地,對於一般民眾而言,大都是自用住宅用地,或是一般土地。

值得注意的是,建設公司在申請建造時,通常將房屋稅地種類劃分為一般土地,當建設公司將房屋賣給屋主時,房屋的稅地種類,依然是「一般土地」,適用1% 地價稅,如果屋主並沒有作為商業使用,或出租出去,而是作為自用住宅使用,地價稅並不會自動改為.0.2%自用住宅稅率,稅損單位依然延用建設公司申請的一般土地,對屋主課徵1%稅率。

這個時候,屋主必須自已跑一趟稅損稽徵處,將稅地種類更改為自用住宅,才能降至地價稅率至0.2%,如果屋主沒有更改稅地種類,等於是放棄自己的權利,不要奢望稅捐單位會主動幫你降稅。

依稅法規定,繳稅義務人只要在地價稅開徵前40天(9月21日前),前往房屋所在地稅捐稽徵處變更稅地種類,將一般土地,更改為自用住宅,就可以適用0.2%稅率,納稅人不要讓自己的權利睡著了,平白多繳5倍稅款。

妙法5 父母贈屋 善用免稅額

父母若有意買房子給子女,為避免被課徵贈與稅,必須提早規劃,善用每年贈與222萬元(父母各111萬元)免稅的優惠,順利贈屋給子女。

以一棟600萬元的房子為例,父母只要連續贈與3年,就可以成功贈與給子女666萬元,等於子女用自己的錢買屋,沒有贈與稅的問題。

除了每年111萬元免稅額之外,依遺產贈與稅法第27條第7款規定,父母於子女婚嫁時所贈與的財物,總金額不超過100萬元,不計入贈與總額。所以,父母可以在子女婚嫁時,再增加200萬元(父母各100萬元)的免稅額度。

也就是說,在子女婚嫁當年,父母總共可贈與給子女422萬元(222萬元加200萬元),在物價與房價齊揚的時候,及早完成贈屋動作,以免追不上房價上揚的走勢。

妙法6 跨年贈與 節省贈與稅

至於有意將現有不動產贈與給子女的父母,則可以運用跨年的時機,先贈與土地,再贈地上物房屋,將房價總額切割,來減輕贈與稅額。

贈與稅的課稅依據,是由每年的1月1日起至12月31日止,有意將房屋贈與給子女的父母,可以在12月31日之前先贈與土地;跨年1月1日再贈與房屋,雖然贈與時間幾乎接連辦理,但由於跨年,因此分開計算贈與稅。

12月31日以前依前一年課徵贈與稅,由於總金額被切割分開,成功避開高稅率;至於1月1日贈與的地上物,則依當年的贈與金額課稅,由於課稅金額切割開來,有機會避開高稅率,進而節省贈與稅的負擔。
來源查理王后秘密花園