10 7 月 二房東違約轉租 原屋主無責╱二房東 衍生的租賃糾紛要如何解決？
「向二房東承租房屋，繳了3個月租金，才被屋主告知他已積欠兩個月租金，現在不但租金被捲款潛逃，還得搬離租屋處……」租屋族與二房東之糾紛時有所聞，專家建議，租屋族若與二房東承租房屋，簽約前，可要求二房東提出所有權狀、稅單或房屋謄本，並留意二房東與屋主是否有在契約中明定「禁止轉租」條款，以保障自身權益。
謹慎至上
所謂二房東，就是承租屋主的房屋，再轉租他人，台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示，「不少投資客因看好二房東的租金投報率較一般包租公高，而投入職業二房東的出租市場，職業二房東是類似『物業管理』的角色，由屋主授權二房東出租房屋，風險較低。」
留意「不得轉租」條款
但一般常見的二房東糾紛，來自於屋主與二房東契約存在「禁止轉租」條款，雖然二房東與次承租人有簽署獨立契約，但若二房東違約事實存在，屋主可主張終止契約，連帶次承租人也無法再繼續承租房屋。
廖秀敏提醒，「次承租人與二房東的契約具有法律效益，但與屋主卻沒有任何規範，也就是說，一旦二房東捲款潛逃，次承租人無法向原屋主求償。」
中信房屋法務專員白宗益表示，契約成立不以「屋主」作為限制，若二房東與大房東在有效契約期限內，且不違約的情況下訂立契約轉租，二房東與次房客雙方仍須忠實履行合約，若二房東違約捲款潛逃，次房客可依原租約所訂條款，向法院請求二房東返還已付的租金，並舉證提出損害賠償。
租屋族在外租屋必須瞭解簽約人是否有權利出租房子，如果不是屋主本人，可請求對方提供一份委託書，同時，確認房屋權狀或是稅單，瞭解大房東與二房東之間是否存在「不得轉租」條款，降低遇到惡質二房東的風險。
1.請二房東出示所有權狀、房屋謄本或房屋稅單，詳查實際屋主為誰
2.要求二房東提供與大房東契約書，觀察內容是否有「禁止轉租」條款
3.針對學生族群，二房東時常要求一次繳納一學期，等同4~5個月的租金，並壓低價格，但風險卻相對提高
蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】2010年07月10日
—————————————————
二房東違約或違法轉租，衍生的租賃糾紛要如何解決？
1.租約明訂不得轉租時
(1)大房東對於二房東：
因轉租行為違約，大房東可依租約的約定，請求給付違約金、損害賠償或終止租約。
(2)大房東對於二房客：
可以主張二房客無權占有，並請求搬遷及侵權行為損害賠償。
(3)二房客對於二房東：
可以主張解除或終止租約並請求損害賠償。
2.租約明訂轉租應經大房東同意，才可以轉租時
(1)未經大房東同意時：
因轉租行為違約，大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。
(2)已經大房東同意時：
原則上沒有違約的問題；但是二房客有一點要注意～就是和二房東所簽訂的租約中，租期最好不要超過大房東與二房東所訂的租期，以免權益受損。
3.租約沒有關於轉租的約定時
(1)二房東全部轉租時：
因轉租行為違法，大房東及二房客法律解決途徑同上述1.之說明。
(2)二房東一部轉租時：
二房東不必經過大房東的同意，轉租行為不違約亦不違法；一如前述，二房客和二房東所簽訂的租約，只要租期不超過大房東與二房東所訂的租期，就可避免權益受損。
※大房東與二房東間的租約，因為沒有不得轉租的約定，如果二房東將房屋一部轉租出去，就算大房東事後反對，也不能因此對二房東主張終止租約。所以不喜歡房子被房客轉租給第三人的房東，在簽訂租約時，別忘了增訂「禁止轉租」條款，這樣房客才不會當起二房東來！
※如果房客知道房東是所謂的二房東時，簽約前，務必要求二房東提出他與大房東所簽的租約，看清楚有沒有「不得轉租或分租」的相關約定，以免將來權益受損。
來源 法蘭客部落格