彭總裁出招 首購、換屋、投資該怎麼辦? 買屋應變20招

央行出手打房,為大台北房市投下一枚震撼彈。震撼之後,房市前景煙霧彌漫,多空難測。有人看空,認為房價反轉趨勢已定;有人看多,認定短空之後仍將長多。

無論多或空,不能否認,房市前景是比之前模糊許多。首購族、換屋族、投資客,買賣之間都必須更加謹慎。關鍵時刻,我們歸納出因應房市變局的關鍵20招,讓你在房市迷霧中,找到突圍方向。

「基本上,這是『應觀眾要求』的政策!」在評論中央銀行總裁彭淮南日前推出的打房手段時,政大金融系教授殷乃平做出這樣的注解。

觀眾是小市民,求的是買得起房子。

彭淮南主導下,央行六月二十四日決定升息半碼(○.一二五%)以抑止物價上漲壓力,並且針對台北市及北縣十個縣轄市祭出「選擇性信用管制」,規定「管制區內」已有房貸者的新增房貸,貸款成數不得超過七成、不得有寬限期、不得以修繕或周轉金及其他名目增加貸款額度。

種種舉措,明顯是衝著大台北地區房市投資客而來,也的確回應了庶民心聲

只不過,在殷乃平看來,既然是「應觀眾要求」,就代表這些動作只不過是一場無關大局的額外加演,「這一次的政策力道,絕對不足以扭轉大台北房價向上的趨勢。」

「應觀眾要求」

彭淮南主導,央行重擊房市投資客

殷乃平分析,相較於打擊房市投資客,央行主導的真正大戲是貨幣供給,而這場大戲目前正在上演的戲碼,是銀行游資氾濫,「爛頭寸」太多,在這樣的環境之中,「上有政策,下有對策」,無論是以無擔保信貸或刻意高估房價,銀行總會想盡辦法把爛頭寸放出去,而房價也就不可能跌得下來。

不過,殷乃平也沒把話說死,「如果彭淮南接下來能繼續『應觀眾要求』,打房政策的力度能再加重,或許就有機會扭轉趨勢了。」

就在央行對大台北房市投下震撼彈的一周之後,七月一日,政大地政系教授張金鶚對外發表「台北市房價泡沫之再驗」報告。

近年以來,在一片看多台北房價行情的聲音中,張金鶚算是少數異端,始終堅持「台北房價終將大幅修正」的論調。這一回,他當然繼續看空,但是顯得更加信心滿滿。

「房地產終究要由自住客來支撐,投資客多的地方,都有修正的可能。而央行升息、打擊投資客,等於宣告房價已開始進入反轉階段。」

張金鶚強調,雖然利率只調升半碼,信用管制也只針對局部地區,但對投資客已是一種警告,房市熱度應會有一定程度的降溫。

至於降幅,張金鶚認為下半年房價將呈現「軟著陸」,緩跌五%至十%,但若進一步從他的報告來看,台北市房價約有四三%是屬於「泡沫價格」,換言之,如果極端的評估,投資客需求若真被央行打死,台北市的房價將下修四成。

「現在是相對高點,是賣房子的時機,至於有買房需求的民眾,一定要審慎觀察,精確計算出自己可以支付的房價再出手。」他甚至預言,未來一年、三年,台北市的房價一定會比現在更低。

對於央行打房政策的效果,兩位學者就有多空兩極的不同看法。而同樣是學者身分的世新大學經濟系主任周濟,這時又提出了兩極之間的第三種論調。

「張金鶚教授的研究,是把目前的泡沫水準類比於上回台灣房價崩跌的歷史經驗,但是,今非昔比,很多環境條件都不同了。」

他說,一九八九年房市泡沫破滅時,銀行游資沒有現在那麼多,也沒有簽定ECFA(兩岸經濟合作架構協議)所可能帶來的新資金、新需求。

「短空長多」

近期買氣下滑,但對自住是好機會

但在另一方面,要說台北房價仍將一路上漲,周濟卻也語帶保留。「既然敢出乎預料的升息,代表央行看好未來景氣,利率調升的大方向,似乎是滿篤定的。」

既然認定景氣無虞,就代表央行未來可以更放心的連續出牌打房。「所以,關於房價未來會漲或會跌,我認為現階段只有一步一步繼續看下去。」

看多、看空,或者還要再觀察,學者費心研究之外,對於殷乃平口中的「觀眾」來說,同樣也開始傷透腦筋。乍看之下,央行政策擺明是要壓抑房價過熱的現象,應該能夠降低小市民「一圓買房夢」的難度,

然而,如果房價後市符合張金鶚的「泡沫即將崩潰」之說,或者周濟密切觀察中的央行果然繼續出手打房,那麼,有購屋需求者即使現在終於能撿便宜,但會不會也有可能「現買現套」?

套多久?套多重?根據中華信評的研究,自一九七一年至二○○二年的將近三十年間,台灣房地產經歷了三個階段的景氣循環,長則十餘年,短則五年,而在九一年至○二年的第三個階段中,台北市的房地產價格下跌約兩成,台北縣跌三成,台中地區跌四○%,而高雄地區下跌約五○%

後市混沌下,急著買有可能陷入長套,不快買又可能錯失難得買點,這或許就是小市民目前心中的最大困惑。然而,即使是更貼近實際市場情況的房地產相關業者或投資達人,目前也沒有百分之百的多空共識。

近年來總在房價議題與張金鶚針鋒相對的戴德梁行總經理顏炳立,認定北市房價將走「短空長多」格局。

他表示,在央行打房後,北市短線將面臨買氣下滑、成交量萎縮,但價格應可持穩,原因是北市房屋的供給量有限,口袋夠深的建商依舊維持惜售的態度,而除了散戶型或「插花型」投資客之外,對於資金雄厚的長線投資人,央行新政策並無影響。

顏炳立預估,即使房價短線出現修正,幅度也僅在目前正常行情價的五%左右,除非下半年政府做出土地融資限額等,實施更緊俏的措施,否則在微利且市場資金充沛下,北市房價長線仍易漲難跌,「對於有自住需求的人來說,現在是難得遇到的好機會。」他說。

永慶房屋總經理葉凌棋同樣認定下半年房市將轉變為「價平量縮」格局。他進一步分析,受政策風向影響,短期市場必然會觀望,但由於游資仍然很多,未來房價要大幅下修並不容易,也會隨著地區有不同表現,供給量大的地區有可能會小幅修正,供給量少的區域則會持平。

不過,若要預判未來一年、三年房價的看法,葉凌棋並沒有太篤定的回答,「牽涉的變數實在太多,包括全球、中國的經濟狀況,此外,台灣大型選舉至少還有三次,政策會怎麼走,現在還看不到。」
《今周刊》707期  文/林心怡、羅秀文、楊紹華