利多VS.利空 後市須續觀察

升息與選擇性信用管制,加上常態直航及ECFA正式簽署;台灣房市正式邁入多空皆出盡、回歸基本盤之局面。不過截至上週為止,北台灣還持續處在高檔整理階段,僅低價產品反應較為理想…

這幾天,各地的眼鏡行大概會生意興隆;因為上週央行近乎『無預警』的升息(半碼)動作,絕對跌破了一堆專家的眼鏡。

只是升息半碼,實質影響有限,應該是心理層面衝擊較大,畢竟先前多數人都聽信專家預測,全沒料到央行的驚人之舉。相較之下,同日祭出的選擇性信用管制,才是真正造成實質衝擊的部份。

不過新利空浮現之際,也同時冒出利多消息;那就是攸關ECFA實質內涵的早收清單項目,兩岸洽談代表很快達成共識,本週二(6/29)ECFA就將於重慶舉辦的第五次江陳會中正式簽署。

利多空同步出 房市震撼彈

今年度最大利多ECFA,與最大利空升息,湊巧地都在六月底『實現』;加上選擇性信用管制,上週房市確是多空因素並陳。當然其影響,短期內還看不出來;截至上週為止,北台灣房市仍處於五月國際利空震盪後的整理階段。

選擇性信用管制的核心標的區台北市,在近期高總價產品反應明顯趨緩下,一些預備再開新高價的個案,推出或強銷動作似乎都有放緩。預備開120萬/坪的中山區「德杰Flora」,就打算等七月再進場強銷,以便搶搭花博題材。該案旁規劃飯店式套房的「水美璞麗」則已先公開搶市,開價僅7字頭。

大同區則因相對低價,故還可看到二、三房產品的區域;成交行情一般還在5字頭,因此來人及成交尚稱理想。承德路巷內的「京美術」,就以二、三房為主力,反應不惡。不過據了解本案已準備調漲價格,未來反應如何,需持續觀察。

開出8字頭大同區天價的「皇翔玉璽」則反應平平,主要因為此類客層對該案所在位置為航道正下方,有相當抗性。本區最新案為位於環河北路,有淡水河景賣點的「上河苑」,開價為5字頭。

北邊的士林,包含「天子」及「長虹虹頂」等百萬單價案,近期去化已見趨緩,反而是仰德大道沿線人氣較高;開出8字頭的「菩方田」由於媒體強銷加上辦理講座活動,因此來人不少,傳聞成交客戶多當做度假屋使用。位於同路段稍下方,加油站附近的「采采松廬」,也開出87萬/坪高價。

士林區最新案為位於華僑新村,據稱為前將官官舍改建的「觀邸」。文林路商業區則將有新案「囍堂」,磺溪畔則將有鄉林豪宅新案問世。

內湖五期最近同樣受大環境因素影響,反應趨緩,全區只有遠雄個案宣稱反應持續熱絡。遠雄本區最大一塊,位於「金華苑」後側之千坪基地已開始潛銷,案名為「米蘭苑」。先前傳出要開8字頭,基地為工商服務區的「合康捷境」,則表示實際開價『僅』68萬/坪。另外,本案也是寶佳機構在台北市的首宗推案。

林口房價跳漲 產品急趨豪宅化

這次台北縣有十區被列入選擇性信用管制範圍內,其中一區中和,現階段除捷運題材建案外,內需或自用比例仍高。強銷案「潤泰曉山青」在國道三號基隆段走山事件事過境遷後,逐漸恢復之前盛況,上週就有200組週來人,且仍以區域客為主,不過成交戶當中,區外客佔半數以上,且隔壁的永和客不少。

「潤」案32萬/坪的成交價,以其基地位置及條件而言,中和在地人認同度不高;但近期永和狂漲,因此相同價格,永和人便可接受。基於同樣原因,本案也有相當比例北市客買單。

今年以來價格三級跳的林口,這次則未被列入管制區內,不過其房價漲速,仍相當值得『注意』。目前區內已快要看不見成交1字頭房價的產品,新產品規劃也愈來愈趨豪宅化;不過和北市雷同,近期相對高總價產品反應也不理想。客源方面,60坪以上大坪數、高總價者以北市客為主,一般換屋或更小者則多為區域客。

本區最新指標案位於內側商業區的「展悅美術館」;本案規劃160坪雙併產品,因為有容積獎勵,因此樓高可達23層,預計將開出4字頭天價。炎洲新案「雲品」則在面扶輪公園戶別規劃超大陽台,號稱空中花園。標榜近司法園區,文化二路巷內的「呈冠禮讚」,則是林口首宗採中空樓板建材的個案。

宜蘭近期房市,相對而言變化微乎其微,大環境因素幾乎未造成太多影響:近一年餘區域房價上揚,則純粹是人口密集市區土地資源漸少、地主抬高售價所致。因此近期推案焦點都轉往郊區,因為郊區地價相對便宜,建商可推出和以往總價相仿,甚至更低的產品吸引客戶。

新竹市況仍低 新案價續墊高

新竹地區則又是另一番景象;原則上,當地市場也受國際利空震盪遞延效應影響,市況還在低檔,相對低單、低總價產品表現稍理想。前週則因為端午節,因此來人小增;不過人氣是否真回溫,還要再觀察一段時間。

新竹市市場焦點依然在關埔重劃區。

外接待設在竹北市的崑山建設「上謙」,開出26萬/坪光埔段新高,不過仗著品牌賣點,開案初期反應還不錯。而「上」案的區域高價地位,幾個月後可能就會換人坐;因為同區將有中悅機構新案推出,據傳開價將直接跳上4字頭。

市區方面,「一邸」之前案名為「東門城」,規劃70餘坪雙併產品,訴求可合併,開價36萬/坪則為市區最高;基地距當地繁華圓環商圈頗近,是本案最大賣點。東大路中央路口的「鴻韻」則有高架道路問題,因此開價比先前預期稍低。不過近期反應平平;實際客源中,竹科人與在地自營商各半。

竹北市則因為投資置產比例始終高於新竹市,因此這波短空影響,本市較明顯可見。雖說如此,現階段為止新案仍繼續冒出;其中,位於高鐵車站特區,車站專區旁商業地目,樓高可能近三十層的「時代雙星」,將開出30萬/坪。

台科大重劃區最新案「台科晶品」,則同時規劃一般二、三房及開放式格局;後者將訴求可隔成若干小套房單元出租,應該是鎖定台科大進駐後的學生租房需求。不過學生套房與一般產品存於同一社區,未來人員進出管理可能會是大問題。

最新的縣治三期也有新案。走高總價路線的「雲河」為該區首宗透天案,實際位置已在特區邊緣。除河景外,其他規劃並無特殊處。同區第二宗大樓案則為總銷23億,基地為商業地目的「文鼎大苑」。特區邊緣行政區已屬新埔處也有新案,為集村農舍之「閎基美麗人生」。

央行再下重手 投資客挫咧等

上週央行的升息動作,不僅讓先前一堆外資及專家的預測全部大摃龜,也顯示央行對大台北房市過熱之疑慮頗深,超乎外界想像。

不過央行這次僅升息半碼,以貸款100萬計算,一年僅增加一千多塊的負擔,其實不算重;尤其央行這次升息,更代表接下來半年時間,再大幅調整利率的機會大降,反而等於『利空出盡』。相較之下,6/25宣佈並即期生效的選擇信用管制,才更需持續關注。

這個史上第二次的99年版信用管制(第一次為78年),範圍只有台北市全區及北縣十個市鎮,重點為管制放貸成數為七成,且取消寬限期,並不得另以修繕等其他名目增加放貸金額;不過僅針對第二屋貸款,不包括土建融。

央行會大動作祭出選擇性信用管制,當然是因為稍早道德勸說及三縮政策等措施,效果都不顯著。只不過目前購入北市高價產品者,多為資金配置、保值,甚至是避稅目的,因此從資金面管控,恐怕成效仍不大。短期內可能真會受影響的,應該是少數短期投資客比例偏高的區域,如新莊頭前段。

再者,房價飆高、租金水準沒跟進,其實已打退一堆小額投資者。限制貸款、取消寬限期,對現階段檯面上的投資客當然有影響,但程度還在『預期中』。ECFA利多兌現之程度如何,反而才是更重要的觀察指標。
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