北市房價亮紅燈 臨近泡沫警戒線/房產泡沫再擴大 投資客快閃

時隔兩年,政大台灣房地產研究中心發布今年第一季的「台北市房價泡沫再檢驗」研究報告,分別以所得與租金為基礎分析房價。

目前北市預售屋的實際單價已達61.6萬,但台北市民可負擔的合理房價為35萬,兩者落差為26萬,此價差即為學者所謂「市場炒作出來的『泡沫價格』」。由於泡沫價格所佔房價比例,已攀升到43%,學者疾聲呼籲,北市房價已臨泡沫警戒線,民眾應該審慎購屋,千萬別抱持投資心態。

5年漲7成 北市預售單價61萬

依據政大台灣房地產研究中心調查,今年第一季台北市平均預售單價已達每坪61.6萬,觀察自2005年來房市景氣回溫至今,實質房價在五年不到的時間內快速增長73%。

就需求面而言,作為房價支撐因子的家戶所得,在同時期僅微幅成長1.2%,呈現所得追不上房價的不合理現象;至於實質租金,也是不增反減,買屋出租的投資報酬率,不符合效益。

中山大學財務管理學系教授 陳明吉指出,若房價飆漲與所得調漲不一致,代表多數民眾透過貸款管道購屋,使房市景氣產生看似價量齊揚,實際上泡沫風險已經提高。以美國次級房貸風暴為例,正是因為銀行大量進行放貸作業,造成泡沫危機。

泡沫房價35萬 占房價比重逾4成

回顧2008年第一季的研究報告,當時由租金與所得所推估之泡沫價格,分別占房價比例27%與37%,如今泡沫價格約占房價比例43%,可見這兩年不僅房價節節高漲,房價泡沫化的現象也愈來愈惡化。

政治大學地政系教授張金鶚表示,1989年第4季房價泡沫達到最大化,當時實際預售單價為47萬、可承受房價為20萬,由此換算泡沫房價是27萬,無論由所得或租金推算,均占房價比重為57%,台北房市隨即泡沫破裂,直到2005年才稍有起色。以歷史經驗觀察,台北市房價泡沫化,將是必然趨勢。
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/07/02

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房產泡沫再擴大 投資客快閃

台灣房地產研究中心昨日提出「泡沫再擴大說」,泡沫價格已從2008年38%擴大至43%,相較民國89年泡沫顛峰58%,之後房價陸續修正了15年,現在正是關鍵時刻,學者提醒投資應謹慎,投資客也應自行選擇相對高點出場。

中山大學財務管理系教授陳明吉表示,43%的泡沫價格意即100萬元房價,民眾所得僅能負擔57萬元,43萬元是預期心理等因素產生被高估的價差。

政府救房 反助房價飆漲

2008年泡沫說後房價下修,不過受金融風暴影響,政府為了救經濟,開始提出低利率、購屋補助等房市優惠政策,投資客與資金行情齊炒作,讓房價飆漲歪風再現,泡沫擴大至今年第一季已43%。

政治大學地政學系教授張金鶚表示,央行目前以利率與貸款成數限制投資客,對房市短期有壓制效果,但市場長期需要循環變動,若4成投資客轉為賣方,高達8成的市場反差,會促使房價每年以3%~5%的幅度緩緩修正,至民眾所得可負擔的範圍。

至於手上持有不動產者,持有成本養護費用高、租金收益低,若央行持續升息,成本會再提升,建議可伺機出場,若是無殼蝸牛,可先租屋再等等。

至於ECFA簽後,是否會如香港簽下CEPA,助長房市行情?張金鶚指出,2003年簽訂CEPA時,剛好是SARS期間,香港房價跌到谷底,時空背景與台灣簽訂ECFA時完全不同,台灣房價已經到高峰,且中國人民來台置產、長期移民的機率微乎其微,根本稱不上「國際盤」,房市長期發展還是要回歸基本面,讓民眾以可支配所得購屋,才能讓房市健全發展。
自由時報 記者簡明葳/台北報導 2010-07-02

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