02 7 月 學者：北市房價泡沫逼近歷史高峰，拐點到！
2005年至今(2010)年第1季，台北市家戶所得小幅成長1.2%，但台北市房價卻在短短不到5年快速增長73%，出現所得遠追不上房價的不合理現象。而以台北市房價運用資產現值模型分別以「所得」與「租金」為基礎去分析房價，兩者檢驗出目前台北市房價泡沫價格佔房價比例已高達43%，
與1989年第4季房市泡沫時期的55~58%相當接近；學者呼籲，民眾宜審慎，政府也應留意銀行的放貸業務，避免造成泡沫經濟。
政大台灣房地產研究中心繼08年第1季提出台北市房地產泡沫警語後，今(1)日再度發表「台北市房價泡沫再檢驗」研究報告。中山大學財務管理系教授陳明吉表示，資產價格是由資產的基值和泡沫所組成。
而房價的基值應是民眾所能負擔的合理房價，以今年第1季台北市平均預售單價已經高達63.84萬/坪，5年內快速增加73%，但所得卻只有小幅1.2%成長，房市的泡沫價格佔房價比重大幅攀升。
與08年第1季的研究報告相比，當時由租金與所得推估的泡沫價格分別占房價比27%和37%，如今，隨著房價上漲，資產的泡沫價已分別上升至43%。
陳明吉解釋，目前43%和1989第4季的房市泡沫55~58%是很接近的，主因當年台灣有經濟奇蹟，經濟正高速成長，所以泡沫房價更高；
但現在台灣的經濟沒有那麼好，只是利率持續很低，才讓泡沫沒有破掉，但房價和泡沫不可能一直上去，且已有泡沫破掉的疑慮，因此呼籲政府應注意銀行的放貸業務政策，避免貨幣過度擴張，造成泡沫經濟。
政大台灣房地產研究中心分析亞洲7個國家：大陸、日本、韓國、香港、新加坡、馬來西亞，以及美國、英國、澳洲的房價和所得，發現大多數國家房價均含有一個長期上漲趨勢與周期的變動現象，而所得則是呈現長期平緩成長。
理論上，房價與所得應有長期均衡關係，但實際上卻有短期偏離的情形，只是短期偏離不會太久，房價終會回到趨勢線上，與所得維持均衡的關係。
政大地政系教授張金鶚則表示，過去政府抑制房價上漲最有效的工具是「貨幣政策」，前一次的房市泡沫即是被選擇性信用管制成長所抑制。
如今，央行已宣布升息半碼，同時再祭選擇性信用管制措施，雖然利率提高有限，信用管制也只針對局部地區，且目的是在抑制投資客，但對市場投機人士已是一種警告，對房市的熱度應會有一定程度的降溫。
他也表示，雖然房價成長速度遠高於所得增長，不少民眾雖所得成長低，卻也深信購屋是抗物價上漲及通膨的最佳方式，目前政府貨幣政策仍算寬鬆，利率維持低水準 ，雖然央行已提出管制房市措施，能否抑制房價持續飆高，仍有待觀察；
尤其，就日前的美國次貸泡沫現象來看，正是因為銀行大量進行放貸作業，造成泡沫危機，所以房價和所得成長不一致，使房市景氣看似量價齊揚，其實風險已高。
尤其，在泡沫已經飆高，且ECFA已經簽定，長期ECFA對經濟發展是正面的，但短期房市漲多，投資客已到要獲利了結的關鍵時刻。
張金鶚說，長期來看，現在的租金報酬率是划不來的，因此投資客要找賣點。他說，現在泡沫的狀況和1989年的泡沫前狀況是一樣的，都是房價高出達4、5成了，都是投資客炒高房價、因此房價是一定要修正的。
張金鶚強調，提出台北市房價泡沫的檢驗，不希望危言聳聽，而是提出學界的建議，希望不合理的狀況能夠儘快回到正常健康的情形。
他也表示，他個人希望房價能夠呈現軟著陸，因此這5年景氣回升以來，大家口袋都深，也許可以撐住，利用3年、5年的時間慢慢修正，也有可能不用那麼長，但如果房價急速修正，調整的時間就會比較短。
張金鶚認為，房地產終究要由自住客來支撐，投資客多的地方，都有修正的可能。他說，現在正是房價的「拐點」，現在就是反轉的時候。
精實新聞 記者 林詩茵 報導 2010-07-01