提前還房貸 銀行不得拒絕

楊先生向甲銀行申請2,400萬元房貸,後來發現其中有一項重要條件未被告知,經與銀行交涉而未獲得滿意答覆後,決定轉貸至其他銀行。

但甲銀行此時表示,兩年內提前清償需罰貸款餘額的1%(2.4萬元)。林先生向乙金融業者抵押貸款480萬元,當發現利息比其他金融業者來得高時,決定轉貸至其他金融業者。

沒想到,乙金融業者此時告知其貸款為「限制清償期間」的貸款,在限制期間內提前償還,必須支付罰金(違約金)2.5萬元。

兩案經公平會調查後,對甲銀行和乙金融業者以違反公平交易法第24條「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」,分別處以40萬及20萬元罰鍰。

事實上,為處理金融業者憑恃優勢地位,向房屋貸款借款人不當收取提前清償違約金的案件,公平會基於維護交易秩序,促進公平競爭的一貫立場,早於民國91年即訂有「行政院公平交易委員會對於金融業者收取房屋貸款提前清償違約金案件之處理原則。」

為保障房屋貸款借款人提前清償的權利,該處理原則在第三點中即明白指出「金融業者不得拒絕借款人提前清償房屋貸款,並應儘速發給清償證明書。」

並進一步在第四點中區別「限制清償期間」與「得隨時清償」兩種房屋貸款。當金融業者提供借款人「限制清償期間」之房貸時,除了應向借款人書面說明利率計算方式及貸款條件外,得就該貸款與借款人議定提前清償違約金,並提供「得隨時清償」之貸款條件供借款人自由選擇。

在楊先生與甲銀行一案中,甲銀行自承僅以口頭說明「限制清償期間」及「得隨時清償」兩種貸款方案之差異,尚無法提出簽約時確已提供兩種貸款方案計算方式及貸款條件之具體事證,亦即甲銀行在簽約時未確實同時提供「限制清償期間」及「得隨時清償」兩種貸款方案供楊先生自由選擇,憑恃其優勢地位,為足以影響交易秩序之顯失公平行為。

因為處理原則的第四點規定,當金融業者提供借款人「限制清償期間」之貸款時,得與借款人議定提前清償違約金。為了保護借款人,處理原則第五點即指出金融業者不得未經借款人同意,向借款人收取提前清償違約金。

同時也規定,金融業者與借款人關於提前清償的約定,應於貸款契約書中以特別約款方式與借款人個別約定,並載明違約金之計收方式。

為避免金融機構憑藉其優勢,依其自身利益訂定提前清償違約金,處理原則第六點特別規定提前清償違約金應根據其清償時間、貸款餘額等因素,採遞減之方式計收。

至於林先生與乙金融業者一案,乙金融業者即因與借款人簽訂貸款提前清償違約金條款,未符合遞減原則,而被認定係憑恃其優勢地位為足以影響交易秩序之顯失公平行為。

房貸借款人在與金融業者洽談「限制清償期間」房屋貸款時,需特別注意:

(一)金融業者應書面說明利率計算方式及貸款條件,並同時提供「得隨時清償」房貸方案供自由選擇;

(二)提前清償的約定,應於貸款契約書中以特別約款方式與借款人個別約定,並載明違約金之計收方式;

(三)提前清償違約金應根據其清償時間、貸款餘額等因素,採遞減之方式。金融機構違反上述任何一項,即有可能違反公平法第24條,被處以5萬元到2,500萬元的罰鍰。
(作者是行政院公平交易委員會委員)【經濟日報╱孫立群】

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