第二季後市況趨緩 短期價格下修不易

第二季後市況趨緩 短期價格下修不易

內政部建研所昨日『照例』發布『最新』的今年第一季房地產景氣對策訊號,在土地交易、核發建照面積與新案單價等項目之分數,與前季比較持平或小增之下,分數微升1分至13分,燈號則連續第二季亮出代表平穩的綠燈。

主持訊號統計及解讀的政大地政系張金鶚教授也依然不改本色,根據住宅使用率下降及北市房價泡沫指數上升之數據認為,下半年房市將呈現反轉。

時序已進入下半年,用Q1數據來評估未來走勢,的確相當奇怪;尤其第二季整體局勢出現轉折,包含歐洲債信危機演發,再次全球股災及南北韓情勢一度緊張等;可預見的是,第二季市況及走勢,和首季有相當落差。

根據住展雜誌製作的每月風向球資料研判,第二季無論推案量、廣告媒體、來人及成交等項目,都有逐月下修的情況。輔以住展企研室市場調查所得更發現,大台北地區及新竹近期最大案量區竹北市房市,投資比例依然居高。

北市近期新案市場多靠小坪數、低總價產品撐場面;這類產品的買家,保守估計半數以上為投資目的。北縣則以新莊為代表,在捷運與開發題材簇擁下,頭前段及舊市區推案,投資客買盤也有五成上下。

因此對策訊號中住宅使用率下滑的數據,確是連續性趨勢,也是下半年房市的主要變數之一。

不過單純以庶民薪資和房價對比,算出泡沫化數據,說明下半年房價將『緩步』下修,則是太快下定論。

首先,根據近月住展風向球數據,議價空間並沒有明顯、大幅波動;對照建案開價持續攀高的現象,即可發現,儘管大環境因素干擾、市況降溫,但業者顯然持續看好兩岸和平交流大利基,因此姿態仍高。

再者,今年初央行陸續啟動針對性審慎措施、三縮政策,已『逼退』不少小額投資者。目前在大台北搜刮房市產品的投資客,多半是大戶層級。

不然根本就是買來置產保值或資金配置節稅的,因此就算升息或選擇性信用管制,充其量只是使目前的炒作熱潮降溫,對已持有物件的投資置產客來說,衝擊有限。

事實是,都會房地產早已集中化,為少數人持有;而由過往經驗來看,這些人未來倒貨的機率不高,因此除非大幅提高持有,稅並以實價課稅堵住節稅之漏洞,否則台北市房價很難出現明顯修正的情況。

不過北縣幾個短期供給暴量或價格漲勢太快的區域,則仍可能面臨若干下修壓力。

至於要出現全面性的價量修正,唯一的可能性是,央行短期內再度升息且幅度大於半碼,或祭出更嚴厲的土建融管制。因為就往例來看,房價真要大幅修正,幾乎唯一的情況,就是建商主動降價拋售;而要造成這個情形,『途徑』只有一個,就是業者融資或財務壓力大增。
新聞提供:住展房屋網