打擊房市炒手 金融管制最有效/重擊投資客 成效可望逐步浮現

打擊房市炒手 金融管制最有效/重擊投資客 成效可望逐步浮現

景氣的重要觀察指標,失業率由去年達到最高的6.13%(2009年8月)以來,逐漸恢復下降,今年4月份已降為5.39%,5月份又再下降至5.14%,顯示國內的景氣狀況已見確實復甦,最差的時期已經過去,接下來似乎也沒有什麼跡象會再往壞的地方走。

也就是因為在這樣的氣氛環境下,央行宣佈調升半碼的存款準備率,牽動資金層面的變化,此時宣佈升息算是衝擊最小的時機,對於下半年度經濟的影響以及市場變化,市場反應將有「短空長多」的看法,平息房市過熱的炒作區域,對於未來長期性仍屬於良好的正面影響。

升息半碼無關痛癢 房貸限7成影響大

利率的高低就房市來說,是一個敏感的資金面問題,因此利率調整是最直接的金融控制手段,升息半碼對於一般消費購屋者的影響並不大,但是相對於資金總額高逾十倍、百倍的房地產玩家或投資客,影響資金成本的差異就會非常明顯。

除了利率調整之外,這次央行針對特定地區(台北市,以及台北縣之板橋、三重、新莊、蘆洲、新店、中和、永和、土城、樹林、汐止)之房貸業務,實施「選擇性信用管制」,位於以上地區欲購買第二棟房子之對象,採取限制貸款成數上限為七成,並且取消「寛限期」的規定。

緊縮成數、取消寬限期 打房易見成效

假設任由銀行業者相互競爭的情況下,市場條件自由訂定,以貸款成數九成,自備款僅需一成,投資客只要握有1,000萬元的資金可做購屋自備款,就可以玩到1億元的房產投資規模(10,000 x 10% = 1,000),

那麼在同樣的地區,一次就可以買好幾間房地產標的;若貸款成數八成,自備款二成,1,000萬則可以做到5,000萬的槓桿規模(5,000 x 20% = 1,000);限制貸款上限七成,1000萬的資金就只能玩到3,333萬規模的房地產標的(3,333 x 30% = 1,000)。

因此限制貸款成數,就北部高房價地區來說,會使該區之市場資金達到很好的緊縮效果。

因購屋於「寬限期」內是沒有本金負擔的問題,投資客只要在短期內將房子轉售,僅需支付利息即可獲利,不但如此,在資金額度和負擔寬鬆的情況下,投資客往往還能夠以同額資金一次購買好幾間房子。

取消「寬限期」之待遇,購屋就必須要有相對的足額資金,並且要負擔實質的成本,如此房地產的買賣,也將會回歸到較為具體的交易行為。

實施金融控管 抑制炒房最快速

「利率」控管資金成本差異,而「選擇性信用管制」,對於區域與購房次數的貸款條件限制,除了能夠牽制資金週轉之流動、導引其他區域房市的發展平衡作用之外,以融資成數與取消寬限期的明定標準,管控銀行房貸的業務,對於以投資房地產為目的之資金規模運用,也將會有非常好的抑制效果。

此次央行既然能夠採取「選擇性信用管制」的方式來規範銀行的房貸業務,其實若能再加上一條「限制短期塗銷」之規定,提高短期內貸款塗銷之違約金,會是最簡單且更能直接抑制房地產投資買賣週轉次數的良方。
【本文作者為網路地產王資深顧問】2010/06/28

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央行重擊投資客 成效可望逐步浮現

央行24日理監事會議後宣布升息半碼,並提出選擇性信用管制策略,規定台北市及台北縣10個縣轄市(板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市及汐止市),對於已購置不動產貸款者,新購屋貸款成數不得超過擔保品鑑價7成,無寬限期等措施,將先前的投資客條款變成明文規定,預計造成市場投資買氣降溫。

貸款百萬升息半碼 月增不到50元

金融海嘯之後,央行將利率一路調降,低利率環境造成市場資金轉往不動產,導致大台北地區房價一路走揚,而央行決定升息半碼後,是近16個月以來首度由降轉升,雖然每百萬元每月僅多繳約47元,但可能引起民眾對於未來利率可能持續走升的疑慮。

嚇阻投資歪風 市場可望回歸常態

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,央行在選擇性信用管制方案出爐的同時,同時升息半碼,單就升息幅度而言,對市場衝擊不大,但針對北市及十大縣轄市的選擇性信用管制方案,將促使投機客短時間不再進場,已進場者則會思考是否應該提早出場,不過少了投資客的干預,市場可回歸常態。

先前央行對於銀行放款,早已實施道德勸說,此次將勸說提升到政策的階段,包括民營的銀行、壽險公司、農會等,都得遵守,另外,針對台北市與北縣的縣轄市第2套房貸,僅能提供最高「鑑價」的7成,且無寬限期,幾乎是斷絕投資客銀根,短期內投機的風氣難再盛。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/06/28