德國為什麼只有22%的人買房

即使憑工資暫時或很多年都買不起房子,中國人大多還是不願意租房住,原因不難理解,沒有人喜歡每年漲房租,更何況房東隨時可以以賣房為由解約,在房價暴漲的幾年間這種事屢見不鮮。

在德國,因為有發達的租賃市場和完善的配套措施保障,德國約七成居民選擇租房居住。

專家認為,中國目前應加大公民可支付、可承受房屋的供應,建立健全住房保障制度,讓老百姓不一定有其所,起碼要有其居。大力發展租賃型物業是解決目前住房矛盾的重要手段。德國不失為一個範例。

租賃覆蓋全部階層

劉曉溪是北京女孩,她的丈夫是德國人,供職于一家全球知名的跨國公司德國總部。劉曉溪隨丈夫定居德國多年,她告訴記者,她在德國的數十個朋友中,買房的只有一個人。

德國的住房自有率非常低,來自2008年德國Empirica研究所的調查數據顯示,1983到2008年的25年間住房自有率僅從15%上升到22%,其中原東德地區上漲速度較快,1993年到2008年也只是從9%上升到17%。

德國租房居民中約六成租賃私人住宅,兩成租住房合作社的房子,不到一成住社會福利房(“廉租房”)。

住房合作社里居住的多為普通收入者,“廉租房”則提供給低收入者。德國的多種租賃方式覆蓋了國民的全部階層。

在我國,租賃市場缺位成為嚴重的住房問題,國務院參事陳全生認為,中國房地產行業最大問題是缺乏一個強大有效的租賃市場。房地產市場直接從商品房跨越到了廉租房,中間的租賃市場幾乎是空白的

住房合作社和“廉租房”

德國合作社建造的住宅占德國新建住宅總數的30.9%,是私人租賃之外最重要的租房來源。

德國現在有2000個住房合作社,管理著200萬套住房,有300萬以上的成員。僅柏林一處,就有超過80個住房合作社,管理18萬套住房,柏林有10%的居民住在合作社的房子里。

德國達姆施塔特理工大學的方瑜博士向記者介紹,19世紀末德國城市化進程加劇,出現了城市住房短缺,房租高企的情況,德國的住房合作社始于那個時期。

最早的合作建房開始于1867年,租戶的權利履行民法規定的租房法,另外,每個合作社都有自己的章程和入會辦法等。一般來說,加入合作社要交納一定的費用,從幾百到幾千歐元不等,有利息,退出合作社後利息和存款都將返還個人。

這筆存款存在隸屬於合作社的金融機構或合作的金融機構內,合作社本身是不靠這筆錢盈利的,存款賺取的費用用於合作社本身的日常開銷和房屋折舊以及住房再開發建造等。

合作社基本是民間性質的,但政府為了把合作社的這種非盈利性、互助建房、抵制投機的理念傳承下去,2006年成立了德國住房合作社市場促進會鼓勵這種住房形式,對住房合作社建造出租的房屋,政府還實行免稅政策。

此外,德國政府還專門規劃用地,由開發商開發,再以較低的房租租給需求者,此類住宅低廉的租金和市場房租之間的差額,由政府補充,和國內的廉租房比較類似。

全國人大代表、西南財經大學教授紀盡善曾隨民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國住房制度進行過考察。

對於德國“廉租房”的效果,他深有感觸:“以科隆市為例,社會福利房每平方米月租金為4.8歐元,一般商品房每平方米月租金為7.8─8.8歐元,相當於正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40%─50%。

科隆市有100萬人口,其中10萬人享受住房福利補貼,這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。”

居不易

目前國內租賃市場除了私人租賃市場外,幾乎沒有別的租房渠道。陳全生提及的廉租房其實多年來也是乏善可陳。

1998─2006年間,全國各地方累計用於廉租住房制度的資金只有70.8億元,這個投入等於2008年之後的地王時代上海市或者北京市地方政府拍賣兩三塊土地甚至一塊土地的價格。

任志強對這個問題長期保持關注,他認為:“1998年房改的時候就已建立了廉租房保障制度,也提出經濟適用房的准住制度,只是政策沒有落實,否則今天不會有房價高等爭論,也拍不出《蝸居》這部電視劇。”

事實上,早在上個世紀80年代末90年代初,與房地產管理法同時成為住房問題法制建設的就有住房法,時任建設部住房法起草小組組長的包宗華對記者表示:“90年代初《房地產管理法》出台更為迫切,而住房法被擺到了次要位置,後沒列入人大立法計劃。

1994年,房地產管理法得以出台,但住房法一直拖下去了。”

客觀上講,中國大城市租賃體系不完善的直接後果就是一旦房價飛漲,只憑借私人租賃,房租必然水漲船高。

房租在逐步脫離中低收入者的承受力。

鏈家地產市場研究部統計,2008年北京平均租賃價格2490元/月,2009年平均租賃價格為2547元/月,租賃價格小幅上升2.3%。2010年前6個月,北京市平均租賃價格為2928元/月,比2009年2547元/月的平均價格上升15%,幅度較大。特別是新政後的五、六月間租金上漲驚人。

據統計,今年五、六月份北京平均租賃價格為3000元/月,同比上漲20.3%。按北京市統計局的數字,北京市職工平均工資是3700元,即便兩口之家,兩個人工資均為3700元,房租也要占去近一半的收入。而發達的歐洲國家,房租大約只占收入家庭30%。

不難看出,加大除私人租賃之外的租賃市場建設,顯然需要在中國很多大中型城市推廣。

立法保障

除了用市場培育、福利保障相結合的方式搭建租賃市場外,德國最終將租賃問題訴諸法律,使租戶權利由法律來保護。

德國法蘭克福最近就發生過一個“似乎有點保護過頭”的例子。

華人陳彤將一套房子租給了一個領失業救濟的人,當初,雙方簽訂合同時候,陳彤忽略了這一點。

數月來,這個房客常常在屋子里酗酒,大聲喧嘩,最讓陳彤不滿的是,房客還拖欠過房租。陳彤讓房客搬走,房客卻將陳彤告上了法院,法院仲裁的結果是陳彤敗訴。失業的醉漢依然住在陳彤的房子里,陳彤正在考慮再去一次法院。

方瑜博士告訴記者,在德國,法律的確更“保護”房客一些。曾長期在歐洲從事保障房研究的複旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑認為,在德國,領取失業救濟的人是可以獲得政府租房補貼的。

在德國的民法中,對租房是有著很強大的法律保障的,德國民法573到574對取消合同作出了規定。

合同一般分為有時間限制和無時間限制兩種,在合同期限內,租戶可以在不陳述任何理由的情況下取消合同,但是從提出申請到最後合同終止有3個月的過渡期,過渡期內合同各條款仍有效,房租照付

而在合同期內,房東除非有非常特殊的理由,否則無權終止合同,如果房東想終止合同,而租戶不同意,那麼必須由相關法律部門裁決。方瑜說。

房主不僅不能在合同期內隨意讓房客搬走,還不能隨便上漲房租。方瑜告訴記者:“德國民法535到577a條規定了租賃雙方如何簽署合同,雙方的權利和義務,什麼特定情況下可以漲房租,相關費用標準等。

其中,民法557到559條規定,在租住過程中,房東如果要漲房租,必須提交正式的書面說明,提出合理的漲價理由。租客可以據此書面說明同意或者不同意漲價,不同意漲價的話,書面申請就遞交相關法律部門來裁決。

此外,房東如果翻修了住宅,這筆費用可以以一定的百分比計算入房租內。”而且,德國法律還規定不能有“二房東”存在等等。

學者常說,政策好壞關鍵看細節,保証執行力度關鍵是要建立長效機制。德國做到了這一點。
新浪新聞 周亞玲 賈華傑

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