傳統觀念VS高價趨勢 租屋市場前景難測

近年大台北房價狂漲成為眾矢之的,因此官方的平抑,或稱穩定市場策略中,增加公有出租住宅,成為一項相當重要的策略。

昨日北市府就對外宣告,明年六月底前,將設立若干門檻(主要為資格限制及排富條款),出租捷運開發市有戶給市民,租金以當地一般行情的8折為上限。

被列為第一波釋出者,包含新莊線先嗇宮站、行天宮站及新店線新店站開發案共181戶。

另外,房仲業昨天也發布大台北地區租金行情變化。根據資料,今年Q2的平均租金行情,台北縣市都有微幅成長,供給量則出現單季首次下滑;不過,空置期都有延長,北市平均從Q1的2.6月拉長到Q2的2.9月,北縣更連續第二季超過3個月,Q2已達3.5個月,租金投報率也持續下探到1.7%之低水位。

待租物件數量減少、租金行情微升,但空置率仍高的數據趨勢,各方解讀差異甚大。

一般說法是,六月畢業季後進入職場新鮮人眾,使得暑期成為租屋旺季,因此未來幾季租金漲勢可期。

不過也有反面說法指出,這是短期利多題材產生的預期現象,近期雖出現投資客拋售,導致物件減少,不過由於空置期仍高,因此整體而言仍有下修空間,租金投報率更可能繼續被壓低。

就大台北房市之買賣及租賃市場而言,近幾年確實『關聯』密切。

根據住展企研室觀察,不少低總價、小坪數產品打著收租繳房貸的號召,拉攏許多小額投資者。

目前雖然利率仍低,大致還有利於此類投資,不過房價持續飆漲,導致投資門檻大增、投報率持續下滑,加上央行的針對性緊縮政策,都造成房市投資行為若干程度的質變,當然也直接影響租屋市場。

無可諱言地,不管是題材操作,或其他制度面存在已久之問題,都將導致北市房地產逐漸轉為少數人持有、自用市場持續萎縮的發展。因此理論上,未來大台北都會區的租賃市場,確實具有潛力。

只是截至目前為止,國人依然存有強烈的『居住房地產最好為自有』,也就是傳統的『有土斯有財』觀念,因此長期租屋者始終為少數,都會區房價上漲,民眾寧可退到二、三線區域購屋,也不願在市區租屋;

租金行情和房價,當然難以形成連動機制。這恐怕才是台灣租屋市場潛能開發及未來發展的最重要課題,也是政府以公有出租住宅對抗房價飆漲現象時的最大挑戰。
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