邱太煊看下半年房市

房地產市場總是不甘寂寞,不時要創造一點驚奇,政府抑制房價措施,雖然暫時冷卻房市,但松山─虹橋機場對飛,又給了市場絕佳題材。

兩大城市對飛後,「台北上海一日生活圈」,現在成了房地產界最夯的話題,一個美好的景象呈現眼前─上海那些實力雄厚的台商與上海人,不時往來台北,在台北租個辦公室,累了,住在機場周邊豪宅,閒暇,逛逛商圈。

有題材才會漲

邱太煊直言,「房地產跟股票一樣,都是有題材才會漲」。

他以實例指出,三月間曾炒過機場捷運A9站平價住宅題材,該公司當地加盟店三、四月業績,從前一季的單月二、三百萬元,暴增至一千萬;這回松山機場周邊也是屬於題材助漲行情。

按照這種題材式邏輯,六月二十五日將有抵費地標售的「新莊副都心」,以及未來大型開發案雲集的「南港重畫區」,外加「林口A9站」與「松山機場周邊」,都是邱太煊心中投資房地產較佳的選擇。

其實,除了幾個特定地段外,五月以來房市的成交淡了許多,賣方繼續開天價,但買方的理智讓他們買不下手,所以即便房仲業遍地開花,一般房屋還是難成交。

也因此,在看到建商宣稱預售屋賣得仍是不錯,或者某些區塊又創新高價的新聞後,所有的投資人都有個疑問,到底下半年房價還會不會漲?

針對此,邱太煊說:「基本上,下半年房價能漲上去,只剩豪宅有機會,其他產品則是高檔盤整,但跌下來的空間也不大。」

至於一般住宅,在多頭市場的房地產,有所謂的「向下僵固性」(downward rigidity),也就是說,根據台灣過去經驗,了不起房價回頭修正二成,大多是一○%到一五%,所以邱太煊判斷這回一般住宅,跌下來空間也不大。

善用房地產判斷指標

雖然不看壞下半年市況,但邱太煊還是提供投資人幾個房地產漲跌判斷指標,做為日後「警訊」是否出現的參考。

利率、貸款成數,是所有人一致公認可能影響房價的重大因素,邱太(火宣)認為,五都選舉前,利率調升機率低,除非糧食價格飆漲,升息壓力才會大增。

預售屋推案量,長久以來也被視為建商心態的最佳表徵,他也建議,去預售現場感受人氣,會是很好的參考指標。

話說最近一般房屋成交量縮減,但預售屋賣的還是不錯,邱太煊解釋,部分原因是銀行貸款趨嚴,但預售屋簽約金不高、暫時無需貸款的「槓桿操作」原理,中間還可換約獲利出場,讓看好未來市況的投資人,轉而投向預售屋,所以說,最近的預售屋買氣還是不錯。

用一句話來形容,此刻的房市,呈「價高量縮」格局,但是有一種產品,最近還是熱到不行,也就是「商圈店面」。

這個邏輯,就跟「陸資來台、商辦先行」的觀念很像,在預期ECFA注入人潮、台北上海一日生活圈成型,各大商圈逛街人潮增多下,店面受惠最大。

邱太煊也坦言,他認為政府打房並未構成房價危機,「坦白講,我認為政府根本沒在打房,它年底還要選舉,但政府確實有些措施,只是沒有很積極,只針對房貸利率及成數」。這些政策負面因子,在兩岸連結的排山倒海資金潮預期下,顯然招架不住。

商圈店面熱度高

倒是邱太煊也要提醒大家,松山機場周邊房市雖屬於有題材的區塊,但是若以「都更」角度為投資出發點,需特別注意機場附近限制建築物高度的問題,太靠近機場的四、五樓舊公寓,限建問題導致建商並無改建利潤,因此不見得都是投資好標的。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1574期