拿捏房貸輕重 自我規劃有一套

日前周刊報導有關房地產主題的特輯,就一般受薪階級的民眾或是首購族如何能夠做好房貸規劃?選擇最適合的房貸商品?除了訪問幾家承辦房貸業務的銀行以及壽險業者外,也特別邀訪筆者站在消費者的立場,提供一些客觀平衡的意見。

筆者認為,首購族的收入通常有限,不如拉長房貸的貸款年限,以「時間換取空間」的方式,可以減輕房貸負擔,在此提供更完整的補充說明,與打算購屋的網友分享。

利率條件 如同房貸「商品價格」

就市場上各式各樣的房貸授信業務所包裝而成的不同商品,消費者應如何選擇對自己有利的條件?其實就「利率」本身來說,就相當於是房貸商品的「價格」一樣,在市場上要挑到便宜的商品,多問幾家比較一下就會曉得了,民眾要了解這個知識和道理其實並沒有什麼困難,也不是什麼大不了的事。

選擇房貸「商品價格」的利率高低、浮動或固定計息,也就是在選擇房貸的「價格」一樣,普遍上民眾大致也都所能夠認知,當利率條件趨勢往下時,應選擇機動或指數型的浮動利率會比較划算;

當利率條件趨勢向上時,就要選擇固定利率的房貸會比較有利。但是除了決定當下的利率高低和種類之外,還有什麼其他的條件,是消費者可以決定,卻很容易忽略的部份?

房貸多比較 貨比三家不吃虧

其實房貸的條件除了利率之外,還有貸款額度以及貸款期間的問題,由於可貸額度的主動權是由銀行所決定,當您確定和哪一家銀行承辦貸款,就是按照它的條件辦理,不會有所爭議

但是有關貸款期間的長短「年期」,以及「寬限期」的條件,則可能因為借款人本身和房屋條件的因素,是可以有自行決定的權益。

一般來說如果年齡較輕的首購族,同時選購較新屋齡之房屋標的,在申辦房貸的條件選擇上,依屋齡的耐用年限以及還款經過年數不超過70或75歲,是可以辦理到30年期的房貸、甚至更長年期的繳款計算方式。

多半首購的年輕族群收入較為有限,能夠多省下一塊、兩塊的負擔,對於固定薪資的首購上班族來講,都是極為重要的,因此減少房貸月付金是最直接、最有感覺的有效方法。

若選擇30年期的房貸,會比一般20年期的還款月付金,負擔要輕鬆許多,以利率1.875%借款100萬元試算,年期20年之還本繳息月付金為5,000元整,若改貸30年期之月付金則成為3,634元(相差1,366元),如果借款總額為500萬元,20/30年期的月付金各為25,000元/18,170元(相差6,830元)。

拉長貸款期限 單筆大額還款最實惠

一般借款人總是希望能夠將貸款愈早還清愈好,貸款合約的精神重點是在於還款而不是期間的長短,所以說不論房貸借款期間是20年或30年期,只要手邊存到了一定的金額,還是可以單筆提前還款,如此又能再有降低月付金負擔的效果

在利率低檔時,減少月付金的負擔,較能夠靈活調節手中的資金運用,當利率調高之後,仍可以隨時大額還款,加速減輕利息的負擔。

按照統計資訊,台灣真正的房貸還款結清時間,平均約在7~10年之間,這個數值表示雖然房貸是屬於長年期貸款,但是在貸款期間的變數其實很多,可能有人真的在短期內就還清房貸,但也有人可能會在短期內換屋或是轉貸…。

若您購買房屋之後,當真在長達20~30年的期間不會有所改變?還是可能在7或10年之後,當您更有了財富的實力,也會一次提前清償房貸、或是會換一間更好的房子也不一定!
【本文作者為網路地產王資深顧問】

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