自行推算行情 買屋議價更有譜

不少人買房子,最大的問題就是不曉得如何出價,才能買得好、買得巧,房仲業者指出,最有用的方法就是勤做功課,否則亂出價,很難說服屋主讓步,除了蒐集周邊行情資訊,提供一些簡單的估價方式供參考。

房仲提供成交行情 參考期回推半年

信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出,最常見的就是請房仲業者提供近三個月物件周邊的成交行情。

景氣正常時,以一般往回推3個月內的成交價為參考依據,但若遇盤整時期,則要回溯更久,至少回推半年。

此外,買方也可察看不同仲介同路段相似的流通物件,比較各個物件價格以及屋況的差異。

若不想直接跟房仲業者打交道,最近也有大型的房仲業者開發出手機應用程式,號稱用智慧型手機就可以查出三個月內的成交行情,也不失為查房價的便捷方式。

租金回推算房價 捷運宅不適用

另外還有一種常用的是租金回推法,假設每坪月租金800元,乘以12個月,一年租金要9,600元,目前投報率多在2%~3%左右,就用9,600元除以2%和3%,合理價格大約落每坪32~48萬元之間,但這是粗略的算法,如果鄰近捷運站,則投報率較高,並不適用這種估價方式。

也有人用月租金乘以250倍估算房價,舉例來說若是房屋租金是3萬元,那麼房屋的合理價值約在750萬元(誤差在正負0.03%間)。   

地籍謄本藏玄機 可推估前一手價格

或者調地籍謄本推算買方進場價格,地籍謄本上有登載他項權利的擔保債權總金額,除以1.2,可推估實際貸款金額。

例如:在2005年進場,擔保債權總金額為1,200萬,實際貸款金額為1,000萬,當時貸款成數約八成五左右,反推實際購買金額約為1,180萬,以此作為議價參考。
【網路地產王/洪倩宜/綜合】

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