科技園區帶動發展 士林生活圈置產潛力股

科技園區之設立及運作內湖及南港成為北市發展耀眼新星;基於相同的發展規劃,傳統優質地段之士林,未來發展同樣可期。而無論是北側北投、南邊大同,或往西一橋之隔的三重重陽特區,都各有其特色,同樣坐享士林北科計畫帶來的增值潛力…

最近有關台北市的新聞話題,幾乎都聚焦到南港;原因則是202兵工廠及中研院生技園區之開發,浮現可能破壞當地生態的疑慮,在文壇巨擘張曉風的請命之下,變成中央高度重視的個案。

不過,南港可不是最近才『爆紅』。

事實上,從環東大道開通、經貿園區規劃誕生,到南港捷運線全線貫通,南港近年可說完全擺脫過往『黑鄉』的既有印象,成為北市發展藍圖中的明日之星

從最近一則建案廣告中,『預言』南港三到五年內房價呈倍數成長,漲幅將追過信義計畫區,就可看出房市業者看好南港的程度。

園區擘劃運作 南港內湖翻紅

南港確實因為一系列發展題材及土地活化開發,房價持續攀升

目前最火熱的經貿園區,新案開價普遍站上七、八字頭,稍早更已出現高樓層戶別三位數字價格

同樣情況,也在南港東鄰的內湖出現。

現階段以內湖五期重劃區為核心,房價亦出現相當程度漲幅,五期及市區地帶,都已出現三位數字開價個案。

確實,由於科技園區及重劃開發的推動,加上近年大台北房市上演資金行情,使得以往為相對低價、地段稍偏的內湖及南港,近年房價快速翻漲速度及幅度,都是全市之冠。

就當焦點都聚集在發展軸線東移之當下,當我們回頭檢視台北市的整體發展藍圖,會發現南港、內湖仍紅之際,北市東北側的士林地區基於類似的規劃,加上民間資產活化開發,其實同樣具有無限未來性。

現階段嚴格論,除了少數特定個案外,士林目前房價漲幅相對和緩,只是隨市中心區跟漲。換言之,這個類似內湖、南港的發展擘畫,目前為止仍未全面發酵;因此,未來士林房市不啻更具增值潛力

而這個發展擘畫,就是『北投士林科技園區』。

北科計畫規劃 科技走廊核心

『北投士林科技園區』位於士林、北投交界處,範圍橫跨雙溪兩側,包括雙溪以南、承德路東西二側,及雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區,並含承德路以西沿基隆河一帶的農業區,總面積約194.29公頃,計劃人口1.5萬。

本計劃早在馬英九擔任市長時代,就開始進行擘畫,是和內湖、南港及大直等區現有科技園區聯成一氣,打造為台北科技走廊的重要環節,更可說是該建構此一產業廊帶的最後一塊重要拼圖。

根據台北市都市發展局今年一月最新修訂的計畫內容,『北投士林科技園區』(以下簡稱北科計劃)的計畫目標為『創造富含文化氣息與生產、生活與生態結合之知識經濟產業園區,並藉由與國際接軌,促進台北市的產業發展與國際化』;

實際定位則為『知識經濟產業知識庫及生物技術、媒體、資訊、通訊等相關產業長期發展中心』,預計將可創造3.5萬就業人口。

北科計劃實際是以位於福國路及承德路交叉口,面積約29.96公頃的科技產業專用區為核心,將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等產業。

園區將以區段徵收方式進行開發,北市地政處已於98年初公告實施,預計於101年4月及104年12月完成一二期區段徵收、發還抵價地。

因為北科就在北投、士林交界及基隆河畔,因此也充分與周邊現有資源結合

計畫擬運用基隆河、雙溪、磺溪及雙溪舊河道等水岸資源,建立河濱開放空間系統,並沿主要道路及社區活動主軸設置林蔭園道。另還會結合附近的美崙公園、市立音樂廳、天文科學教育館、國立科學教育館,打造北區文教活動核心。

結合豐富資源 士林發展再加分

規劃內容及目標來看,和現階段的南港經貿園區,或擴大後的內湖科技園區相比,北科計畫的先天優勢,絕對是有過之而無不及

再加上士紙、士電及新紡的資產活化開發,同樣令人期待;其中士電開發案已有具體進展,去年開幕的SOGO百貨,對當地發展及房市,就帶來相當活力。

尤其士林一直是北市北區傳統優質地段,人文薈萃,境內有多所高等學府,榮民總醫院及陽明醫學院,更讓區域質感及機能趨於完整。

這部份優勢,也是北科計畫以『知識經濟』為核心,潛力更勝內湖及南港科技園區的關鍵。因此無論從區域質感或未來展望來看,士林不僅投資置產最具『錢』景,也是自用換屋人優先選擇的區域。

然不可否認地,現階段士林地房價隨著大台北資金行情一路上漲,不少區域新案開價動輒七、八十萬一坪;目前最熱門的士林官邸特區豪宅,開出單價更逼近兩百萬大關。

現在進駐士林生活圈,絕對是聰明首選,不過對多數購屋人來說,面對目前房價水準,也的確是負擔沉重。

而無論從過往發展,或這波房價上漲背後成因分析,未來北市都會區房價要出現大幅修正,機率並不高。

因此現階段已有不少人,選擇轉往外圍地區購屋居住。

同樣的思考,以北科計畫所在的士林、北投交界處為核心,我們建議,其實有往南、往北與往西三個方向可選擇。

擴大生活圈 可朝南北西前進

這三個方向所在,目前都還是相對低價區

短短約五到十五分鐘車程,同樣可享北科計劃帶來的發展前景及增值潛力。往北是北投區新北投、復興崗及關渡地區,往南是大同區,往西則是一橋之隔來到三重重陽重劃區。

北邊北投北側三區,可由淡水捷運線或文林路、承德路抵達,現階段新案開價約在四十到五十萬/坪間。和士林同樣有北市門牌,算是本區『優點』;

新北投、復興崗一帶多為山坡地開發,是需要注意的點,關渡的生活圈屬性和淡水竹圍比較貼近,通勤距離稍遠。

南側大同區因發展較早,產生若干包袱,因此區域質感需要重塑。

另外,近期因為都市更新題材,大同區房價竄升情況更明顯,加上跟漲風潮,大同區近期新案開價已來到七十萬一坪的水準。

至於往西,則是跨過重陽大橋到淡水河對岸的三重重陽特區。

本區明年之後也會掛上升格之新北市招牌,並具有開發新穎、街廓完整的優點。另外,房價方面也是相對最低;目前除了標榜河岸景觀的個案或產品單價較高,可能開到五字頭外,一般區域行情大約在三十到三十五萬左右,相對低廉不少。

輕移民購屋 同享發展增值

三重重陽特區原是北縣政府配合二重疏洪道工程,所規劃的新興區域;

約九五年後,因為距離士林區僅一橋之隔,房價卻有倍數差距,因此一夕暴紅。現階段區域發展已進入成熟期,大台北環狀捷運線第二階段路線也規劃行經,因此除了道路動線外,未來本區還會有軌道運輸,區域機能將更趨完整。

購屋置產不僅是看現在,也要展望未來;畢竟以耐久財特性而言,房地產商品座落地段的發展及前景,攸關其未來價值的增減。

而以北科計畫為核心,士林無疑將成為未來北市發展的另一核心所在,潛力可望更勝內湖、南港。

因此建議就近選擇合適標的投資置產,或秉持『輕移民』思維,沿交通動線擇定房價相對稍低的區域。

北投及大同區同樣有北市門牌,一橋之隔的三重重陽特區則為新興區域,且具未來潛質。而無論您選擇哪個方向,都仍可享北科計畫發展帶來的發展前景及資產增值!
住展房屋網 2010-05-28

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