五個方法,自住客如何爭取高額成數+低利房貸?

方法一展現貢獻度,爭取個案審查,雖然央行表態首年房貸利率不得殺破1.5%,「但執行上這只是通則」,建議房貸戶盡量顯示自己的貢獻度,除了與銀行往來房貸外,還從基金、保險、信用卡等方面展現忠誠度,銀行內部或許可採取「個案審查」,經過副總或總經理簽核後,有機會取得低於1.5%的利率,但可別期待有很大差異,頂多再少0.1%。

方法二    額度和利率優惠 只能二擇一

對購屋人來說,總價1千萬元房屋,貸款700萬元,首年利率若相差0.5%,1年也不過差了3萬5千元利息;但如果額度差了1成,買方就得再多準備100萬元自備款。

因此吳振東建議,對額度有需求者,在利率的談判籌碼就要退一步,「讓銀行也對主管機關好交待」;相反的,如果只想貸款5∼6成的客戶,不妨向銀行爭取個案審查,在利率上爭取優惠1∼2碼。

方法三    綁高額違約金 以換取低利率

如果符合銀行內部對投資客定義,但又想申請自住客的成數及利率,該怎麼辦?吳振東說,銀行有祭出懲罰性高違約金的變通方法,替房貸綁上「腳鐐」。

有些銀行會在合約中載明:若2年內將抵押權塗銷,銀行可以收取總貸款金額3%最高違約金罰款

也就是說,如果貸款1千萬元,只要投資客將抵押權塗銷,就會被罰30萬元違約金。

對於真的有3戶以上房子的人,被銀行視為投資客,但又有自住需求的買方,是解套的方法,如此一來,可避免成為房貸限縮政策下的受害者。

方法四    透過團體貸款 爭取低利優惠

所謂團購力量大,爭取低利優惠的方法之一,就是與仲介公司配合專案銀行

永慶房屋簽約部科長王乃佳表示,各房仲都有合作銀行,由於各銀行都有內部核貸的標準,「多找幾家送件準沒錯」,因為仲介公司採取團體送件,有機會便宜1∼2碼利率,他表示,只要備齊財力證明或扣繳憑單,有6、7成機率可過關。此外,透過房仲公司送件,在開辦費用可爭取較高的優惠。

方法五   貨比三家 絕不吃虧

目前公營行庫多半遵循政策大方向,但民營銀行早有一套自行認定標準

多數民營或外銀對投資客大多採取名下擁有第3間房屋(包含此次申貸),搭配負債收入比及資產負債比綜合判斷,實務上就有一些調整空間。

當然,也有銀行採取負面表列,名下有5間屋者可能直接拒絕,銀行表示,今年想申請房貸者,一定要貨比三家、多比較,才不吃虧

從總體經濟來看,預期下半年利率將反轉,挑選房貸得更小心謹慎。

「首年房貸不得低於1.5%成為通則後,只會讓銀行更從消費者需求導向推出新產品。」

葉清玉指出,房貸原本就屬於財富管理的一環,客戶應從每月還款能力、投資習慣與風險承受度等角度多方思量,資金才能發揮最大的效率。

吳振東表示,預期升息趨勢下,如果選擇指數型房貸,採取季調會比月調來得有利,由於政府規定只能調整一次,若想再換約,銀行可以收取手續費

至於影響現在首購族的寬限期,幾乎沒有銀行現在會一次給予2∼3年的寬限期,資金不足的首購族要審慎評估還款能力。
Money錢 *文/劉育菁2010-05-27