利率高低 牽動敏感房市

只要是房地產具有融資的功能條件,按照融資觀點來分析,利率的高低則是影響購屋資金成本的重要因素。但是影響程度的大小究竟會有多少?這可能在不同時期、不同條件的環境當中,會有不一樣的結果。

房貸資金結構 影響本利關係

以往房價尚低,但利率水準卻處於高檔的時候,房貸的融資情況算是本金少、利息高,在分子、分母的關係之中只要牽動一點點利率的變化,購屋資金成本的增、減幅度就會有劇烈的變化,因此對於房市就會有很大的影響

不過在目前利率處於低檔的階段,貸款融資金額隨房價高昂的相對比例下更甚於以往,呈現本金高、利息低的結構,預期未來可能的升息對於房市的影響,相對在分子除以分母的變化幅度上,反映在房貸融資的還款本金與利息之結構上,其實並不會有太大的改變。

利率風吹草動 左右房市心理層面

但是每當可能面臨升息的敏感時機,卻還是會引起一陣的宣然大波,民眾擔心影響房市所及之主因不單是資金成本的投資層面,消費者的心理層面更是關鍵

由於台灣在過去處於艱困的時期,一直是處在一種長期高利的環境,使大家在經濟發展成熟之後,利率條件處於低檔的現階段時期,面對將來可能的升息,印象中好像又會使生活再回到艱困環境,心理總會存在著有一種不安的莫名恐懼而轉趨保守,這一種不安的情緒自然牽動著房地產市場走勢的影響力更甚。

利率調升 房貸非「等倍數」增加

因為房貸長期還款之月付金結構,以目前市場房貸利率的條件,若升息一碼,借款人的月付金將會增加多少?以20年期每100萬元計算,若利率為1.875%本息平均攤還之月付金正好為5,000元,利率調升息一碼成為2.125%,每期月付金為5,118元,僅增加118元,若升為2.5%之月付金則變為5,299元,即使升為3.5%之月付金成為5,800元,也不過增加800元,並非想像中的「等倍數」增加。

因此如果以一戶有房貸負擔的家庭,在利率調升一碼的情況下,和健保費調漲相較,可能還沒有比全家之人口數合計所增加的負擔還要重!

利息補貼 不如健全整體房市

政府為補助弱勢,於住房政策上會提供一些優惠房貸的方案,這種美意在目前普通低利的環境下,其實並沒有多大的實質性幫助,因為就一般市場利率與政策性補貼貸款的利率相較,並非是8%與5%、或是5%與3%的差距,如果未來十年、二十年之利率水準已不可能再回到5%、8%的條件,

那麼此時若能將這些「政策性貸款補貼息」的龐大預算做其他更有效益的應用,調整為其他更具實質性的弱勢補助方案,或許對於整體市場的健全性才會更佳有利。
【本文作者為網路地產王資深顧問】【文/范世華】2010/05/25

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