房價之「虛擬」的泡沫化

房仲業統計自2008年總統大選後至今,中古房價總計上漲了16%,預售屋行情增加8%,照理說這應該是件不可多得的好事,表示全民資產上揚但是學者卻有不同看法,認為薪資不漲、房價上漲,徒增表面經濟,加劇社會M型化,無益社會成長。

看來結論似乎是房價上漲、所得應該也要上漲,才是正常化房價上漲、所得不漲,就會泡沫化

理論上是這樣說沒錯,但實際上應該更深入加以頗析背後的原因及現象,否則很容易變成自己嚇自己的「虛擬」的泡沫化。

首先是社會對高房價的批判,大多將矛頭指向大量廣告的新成屋及預售屋,再加以一些置入性行銷做法,將個案高價突顯出來,媒體也樂於以此作為醒目的標題;但從統計數字來看,這兩年房屋成交價上漲的源頭,中古屋應該是首當其衝。

近年都市更新議題甚囂塵上,似乎所有的房地產業者都要參上一腳,大量買盤進入公寓市場,自然是讓公寓價格鹹魚翻身,一旦公寓價格躍升到另一個層次,勢必再將中古電梯華廈及大樓的價格,再往上推升,因此才會有兩年價格上漲16%的現象。

另一個是預售屋其實只有上漲8%。這兩年房地產變成都會區的”顯學”,無論過去有沒有接觸過房地產,似乎人人都都可以談上這個話題,即便是聽說的也行。”開價100萬七天賣光光”這類的聳動標題不斷出現在媒體上,但實際上是否真如此,好像大家都不大關心。

長虹建設就表示,其實若與2008年520檔期相較,目前推案行情並未超越當時的價格,也就是說,當初520有推案的區域其成交價,目前該區的成交價有市差不多這樣的水準,價格並沒有比較高。

舉例來說,長虹建設在士林區中山北路推出的「虹頂」,當年成交價大約是110-130萬之間,現在也差不多是這個行情;只是2008年520未推案的區域,現在推案價格創區域新高,算是一種補漲現象。

住展房屋網資料顯示,其實這兩年預售屋的漲幅不到一成,只是議價率偏高,開價與實際成交價價差拉大,讓民眾誤以為真的是房價大漲。

另外,用所得來比較房價,也是一個問題。

政大經濟系教授林祖嘉建議,其實應該用財富分配來看房價,會比較客觀,畢竟社會經濟的成長,財富的增加,並不全然來自於所得,應該加計財富分配的比較,研判房價是否過高或偏低,會更為客觀。
新聞提供:住展房屋網